안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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정부는 최근 부동산 불법행위 특별단속 결과를 공개하면서 집값 띄우기 등 불법중개를 주요 단속 유형으로 제시했습니다. 공인중개사가 시세를 부풀려 설명하거나 거래에 중요한 권리관계를 제대로 확인하지 않은 채 계약을 중개하면, 형사 문제와 별도로 민사상 손해배상 책임까지 이어질 수 있습니다. 이번 자료는 부동산 거래 과정에서 가장 문제가 되고 있는점을 보여줍니다.

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공개된 정부 보도자료에서는 국무조정실 부동산감독추진단이 제10차 부동산 불법행위 대응협의회를 열고 부동산범죄 제1차 특별단속 결과를 발표했습니다. 전체 단속 인원은 1천493명이고 송치 인원은 640명이었습니다. 이 가운데 집값 띄우기 등 불법중개는 254명이 단속되고 120명이 송치됐습니다. 주요 사례로는 공인중개사 단체를 조직해 비회원 공인중개사와의 공동중개를 제한한 사례가 있었고, 실제 거래가격보다 1억8천만 원 높은 금액으로 허위 매매신고를 한 뒤 계약을 해제해 시세를 올리고 다시 제3자에게 매도한 사례도 포함됐습니다. 정부는 특별단속 종료 직후인 3월 16일부터 10월 31일까지 2차 특별단속도 계속하겠다고 밝혔습니다.

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이 보도자료에서 중요한 점은 거래 정보 자체가 왜곡될 수 있다는 점입니다. 실거래가 신고 제도는 원래 시장 가격을 공개해 거래를 투명하게 하려는 장치입니다. 그런데 허위 신고 후 계약 해제 방식이 반복되면 공개된 거래가가 실제 시세처럼 오인될 수 있습니다. 또 특정 공인중개사들끼리만 공동중개를 하도록 제한하면 매수인이나 임차인은 다양한 매물과 조건을 비교할 기회를 잃게 됩니다. 결국 문제는 가격 정보의 구조가 흔들릴 수 있다는 데 있습니다.

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그래서 거래 당사자는 단순히 실거래가 숫자만 보고 판단해서는 안 됩니다. 매수인이라면 최근 거래가격이 급하게 뛰었는지, 그 거래가 실제로 유지된 계약인지, 주변 시세와 비교했을 때 비정상적인 흐름은 없는지 함께 살펴봐야 합니다. 임차인이라면 보증금 액수만 볼 것이 아니라 선순위 권리관계와 기존 임차인 현황, 건물 전체 보증금 구조까지 확인해야 합니다. 중개사무소가 특정 가격을 강하게 밀어붙이거나 “지금 아니면 어렵다”는 식으로 압박할 경우에는 그 말의 근거를 요구해야 합니다. 한 곳 설명만 듣기보다 여러 경로로 비교하는 과정도 필요합니다.

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법적인 문제점은 보통 거래가 끝난 뒤에야 알게 되는 경우가 많습니다. 매수인은 실거래가 공개자료를 믿고 적정 가격이라고 생각했는데 나중에 허위 신고 후 해제된 거래였다는 사실을 알 수 있습니다. 임차인은 중개사의 설명만 믿고 들어갔는데 선순위 권리나 보증금 구조가 예상과 달랐다는 점을 뒤늦게 확인하기도 합니다. 그래서 계약 전에는 실거래가 내역만 보지 말고 실제 계약 유지 여부, 주변 반복 거래 양상, 등기부상 권리관계, 중개 설명의 근거자료를 함께 봐야 합니다.

계약 후에 허위 신고 뒤 해제된 거래가 시세 형성에 이용됐다는 사정을 알게 됐거나, 중개사가 중요한 사실을 빼고 설명했다는 정황이 있다면 매매계약서, 중개대상물 확인·설명서, 문자메시지, 카카오톡 대화, 녹취, 광고 화면, 당시 실거래가 자료, 등기부등본 등을 확보해 두는 것이 중요합니다. 분쟁이 시작되면 상대방은 설명한 적이 없다거나 최종 판단은 본인이 했다고 주장하는 경우가 많기 때문에, 당시 어떤 설명이 있었는지 남아 있는 자료가 핵심이 됩니다.

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강앤강 법률사무소는 이런 사안을 검토할 때 허위 설명에 따른 민사상 손해배상 문제인지, 기망에 따른 계약 취소나 해제 문제인지, 공인중개사법 위반이나 사기와 연결될 여지가 있는지 등 여러 방법의 접근을 진행합니다. 그 다음 계약 체결 경위와 설명 내용, 실제 손해 발생 구조를 정리해 대응 방향을 세웁니다. 허위 시세 설명으로 고가 매수에 이른 경우인지, 권리관계 설명 누락으로 손해가 생긴 경우인지, 중개 구조 자체가 담합이나 허위 신고와 맞물린 경우인지에 따라 필요한 조치는 달라질 수 있습니다.

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따라서 실거래가가 비정상적으로 높게 형성된 뒤 계약이 진행된 경우, 중개사가 특정 가격만 반복적으로 밀어붙였던 경우, 설명과 실제 권리관계가 달랐던 경우, 여러 중개사무소가 같은 구조로 움직였던 경우라면 그대로 넘기지 않는 것이 좋습니다.

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이미 계약이 끝난 뒤라도 대응할 수 있는 부분이 남아 있을 수 있습니다. 관련 자료를 정리한 뒤 강앤강 법률사무소와 함께 계약 경위와 손해 구조를 검토하면, 민사상 청구 가능성부터 형사상 대응 필요성까지 함께 점검할 수 있습니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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