안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 부동산 가계약은 매매를 포함해 전세계약이나 월세계약을 알아볼 때도 마음에 드는 집을 먼저 잡아두기 위해 공인중개사에게 “가계약금부터 보내두라”는 말을 듣는 경우가 많습니다. 인기 있는 아파트나 조건이 좋은 전세·월세 매물은 짧은 시간 안에 계약자가 정해지기도 하다 보니 정식 계약서를 작성하기 전에 수십만 원에서 수백만 원을 먼저 송금하는 거래도 자주 이루어집니다. 매매가격이나 보증금 정도만 정해둔 상태에서 돈을 먼저 보내고 계약금 지급 방법, 잔금일, 입주일, 근저당권 말소, 전세대출, 보증보험 가입 여부와 같은 조건은 나중에 협의하기도 합니다. 가계약금을 보낸 뒤 거래가 중단되면 이야기가 복잡해집니다. 매매에서는 잔금일이나 기존 대출 정리 방법 때문에 의견이 갈릴 수 있고, 전세계약에서는 전세대출이나 보증보험 가입 문제가 생길 수 있으며, 월세계약에서는 관리비나 옵션, 입주일을 두고 협의가 틀어질 수 있습니다. 정식 계약서를 쓰지 않았다는 이유로 가계약금을 당연히 돌려받을 수 있다고 생각하기도 하고, 돈을 송금했다는 이유로 이미 계약이 끝났다고 생각하기도 합니다. 부동산 가계약금은 가계약 당시 어느 조건까지 합의했는지, 돈을 어떤 의미로 주고받았는지, 정식 계약을 체결하려는 의사가 어느 정도까지 형성됐는지, 계약 체결이 무산된 이유가 무엇인지가 함께 검토됩니다. 실제로 매수 희망자가 가계약금 500만 원을 먼저 지급한 뒤 세부 조건에 관한 합의가 이루어지지 않아 매매계약 체결이 무산되면서 가계약금 반환 여부가 재판까지 이어진 사례가 있습니다. 사건 개요 매수 희망자는 공인중개사를 통해 부동산 매수를 협의했습니다. 매수 희망자와 매도인은 직접 만나 계약조건을 확정한 상태가 아니었고, 공인중개사를 사이에 두고 전화와 문자메시지를 주고받으며 거래조건을 조율했습니다. 매매대금 예정액은 약 3억 2,500만 원으로 논의됐으며 매수 희망자는 협의가 진행되던 중 계약금 일부라는 취지로 매도인에게 500만 원을 송금했습니다. 500만 원이 지급될 당시 정식 매매계약서는 작성되지 않았습니다. 계약서를 작성할 날짜도 별도로 정하기로 했으며 계약금 지급 방식과 잔금 지급 조건, 부동산에 설정된 제한물권을 어떻게 정리할지에 관한 협의도 남아 있었습니다. 제한물권은 근저당권처럼 부동산의 사용이나 처분에 영향을 줄 수 있는 권리를 말합니다. 매매가 이루어질 때 기존 근저당권을 언제, 어떤 돈으로 상환하고 말소할 것인지도 중요한 계약조건이 될 수 있습니다. 양측은 500만 원 송금 이후 실제 매매계약을 체결하기 위한 협의를 계속했습니다. 계약금 지급 방법과 기존 권리관계 정리 방법에서 의견이 맞지 않았고 결국 정식 매매계약서 작성까지 이어지지 못했습니다. 거래가 무산된 뒤 매수 희망자는 지급한 돈의 반환 등을 요구했고 매도인 역시 이미 계약에 관한 합의가 이루어졌다는 취지로 다투면서 법원은 먼저 양측 사이에서 정식 매매계약이 성립한 것인지, 정식 계약 전 단계의 가계약만 성립한 것인지를 판단하게 됐습니다. 법원의 판단 법원은 계약이 성립하려면 당사자 사이에서 계약의 중요한 내용에 관한 의사의 합치가 필요하다고 보았습니다. ‘의사합치’는 계약을 체결하려는 당사자들이 중요한 조건에 서로 동의했다는 뜻입니다. 모든 세부조건을 하나하나 확정해야만 계약이 성립하는 것은 아니지만 매매계약에서 본질적이거나 중요한 조건은 구체적으로 정해져 있거나 나중에 조건을 확정할 수 있는 기준과 방법 정도는 합의돼 있어야 합니다. 재판부는 양측 사이에서 어느 정도 거래조건에 관한 합의가 형성됐다는 점은 인정했습니다. 정식 부동산 매매계약이 이미 성립했다고 평가하기에는 부족하다고 판단했습니다. 매매계약서가 작성되지 않았고 계약서 작성일을 별도로 협의하고 있었으며, 공인중개사를 통해 오간 문자메시지만으로 매매에 필요한 중요한 조건이 모두 확정됐다고 보기 어려웠습니다. 약 3억 2,500만 원의 매매대금 예정액과 비교했을 때 500만 원의 지급 규모가 비교적 작았다는 점도 함께 고려됐습니다. 재판부는 양측 사이의 법률관계를 정식 매매계약 전 단계에 해당하는 가계약으로 보았습니다. 가계약은 민법에 별도의 이름으로 규정되어 있는 계약이 아니기 때문에 가계약금의 규모와 지급 시기, 당사자들이 주고받은 말과 문자, 정식 계약일까지 남아 있던 기간, 협상이 어느 단계까지 진행됐는지를 종합해 가계약의 범위와 구속력을 판단해야 한다는 취지입니다. 재판부가 인정한 가계약의 내용은 매수 희망자에게 일정 기간 동안 우선적으로 매매조건을 협의할 기회를 부여하고 매수 희망자와 매도인 모두 성실하게 교섭하도록 하는 정도였습니다. 실제로 양측은 매매계약을 체결하기 위한 협의를 진행했습니다. 계약금 지급 방법과 제한물권 정리 방법에서 합의가 이루어지지 않아 협상이 종료됐으며, 어느 한쪽에게 상대방이 원하는 계약조건을 받아들이도록 강제할 수는 없기 때문에 거래 무산을 채무불이행으로 평가하기도 어렵다고 보았습니다. 가계약금 500만 원을 계약 해제를 위한 해약금으로 볼 수 있는지도 쟁점이 됐습니다. 해약금은 매수인이 계약금을 포기하거나 매도인이 계약금의 두 배를 반환하면서 계약을 해제할 수 있도록 정한 돈을 말합니다. 가계약금에도 같은 효력을 인정하려면 정식 계약을 체결하기 전 매수인은 가계약금을 포기하고 매도인은 배액을 반환하는 방식으로 거래를 끝낼 수 있다는 약정이 인정돼야 합니다. 재판부는 500만 원에 관해 그런 내용까지 합의됐다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 판결 법원은 피고가 원고에게 500만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 하고 원고의 나머지 청구는 기각했습니다. 가계약금과 관련해 많이 알려진 내용 중 하나가 계약을 먼저 포기한 쪽의 책임입니다. 정식 계약에서 계약금이 해약금으로 인정되는 경우에는 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금을 지급한 사람은 지급한 계약금을 포기하고 계약금을 받은 사람은 계약금의 배액을 상환하는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인이 계약금 1,000만 원을 지급한 뒤 계약을 해제한다면 1,000만 원을 포기하고, 매도인이 계약을 해제한다면 2,000만 원을 반환하는 형태가 대표적입니다. 가계약금을 포기하거나 배액을 반환하는 조건을 당사자들이 합의했는지 먼저 확인해야 합니다. “매수인 변심 시 가계약금은 반환하지 않고, 매도인 변심 시 가계약금의 배액을 반환한다”는 내용이 문자메시지나 계약조건에 포함돼 있다면 가계약금에도 해약금 성격이 인정될 수 있습니다. 부동산 가계약을 앞두고 있다면 금액만 정하기보다 계약이 성사되지 않았을 때 가계약금을 어떻게 처리할지도 함께 남겨두는 것이 좋습니다. 매매와 전세, 월세 모두 가계약금을 송금하기 전에 계약을 포기할 경우 반환 여부, 매도인이나 임대인이 계약을 거절할 경우 배액상환 여부, 대출이나 보증보험 가입 실패처럼 계약 진행이 어려워지는 사유가 발생했을 때 반환 조건을 문자나 서면으로 정리해두면 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다. 법률상담이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락 주시면 성심성의껏 상담해드리겠습니다. |
