안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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지역주택조합 아파트는 상대적으로 낮은 분양가를 앞세워 많은 관심을 받지만 조합 설립 이전 단계부터 계약 구조가 복잡하게 얽혀 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않습니다. 특히 조합 가입 당시 교부되는 환불보장증서나 안심보장서라는 문서가 실제로 어느 범위까지 효력을 갖는지는 많은 분들이 궁금해하는 부분 중 하나입니다.

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이번 사건은 동일한 조합 사업에 참여한 조합원들 사이에서도 계약 체결 시점과 환불보장 약정의 경위에 따라 전혀 다른 결론이 나올 수 있음을 보여준 사례입니다

사건 개요

이 사건은 특정 지역에서 공동주택 건설을 추진하던 지역주택조합 사업과 관련하여 조합원들이 납입한 분담금의 반환을 요구하면서 시작되었습니다.

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조합 설립을 준비하던 추진위원회 단계에서 조합원 모집이 이루어졌고 여러 명의 가입자들이 조합원가입계약을 체결하며 계약금과 업무대행비 등 명목으로 상당한 금액을 납입하였습니다.

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가입 과정에서 일부 조합원에게는 사업이 중단될 경우 기납부금 전액을 반환한다는 취지의 환불보장증서가 함께 교부되었습니다. 이후 조합 설립 인가가 이루어졌으나 사업 진행에 대한 불안과 계약 효력에 대한 문제 제기가 이어졌고 일부 조합원들은 환불보장 약정이 총회 결의 없이 이루어진 무효 약정에 해당한다며 납입금 전액 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

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모든 조합원이 동일한 시점과 동일한 방식으로 환불보장증서를 받은 것은 아니었고 계약 체결 이후 상당한 시간이 지난 뒤 별도로 증서를 교부받은 경우도 포함되어 있었습니다.

법원의 판단

법원은 지역주택조합의 재산은 조합원 전원의 총유에 해당한다는 점을 전제로 판단을 진행하였습니다.

총유재산이란 조합원 개인의 지분으로 나뉘지 않고 공동으로 귀속되는 재산을 의미하며 이러한 재산의 처분이나 이에 준하는 부담 행위는 조합원 총회의 결의를 거쳐야만 효력이 인정됩니다. 환불보장증서에 기재된 납입금 전액 반환 약정은 단순한 안내 문구가 아니라 조합 재산의 반환 의무를 예정하는 내용으로 평가되었고 이는 총유재산의 처분에 해당한다고 보았습니다.

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따라서 총회 결의 없이 이루어진 환불보장 약정은 원칙적으로 효력이 없다고 판단하였습니다.

법원은 여기에서 나아가 조합원가입계약과 환불보장 약정이 경제적 사실적으로 하나의 계약으로 볼 수 있는지 여부를 조합원별로 구분해 살폈습니다. 환불보장증서를 계약 체결과 동시에 교부받은 조합원들의 경우 조합원가입계약과 환불보장 약정이 사실상 하나의 계약으로 결합되어 있다고 보았고 이 경우 환불보장 약정이 무효라면 전체 계약 역시 효력을 유지하기 어렵다고 판단하였습니다.

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반면 조합원가입계약 체결 후 상당한 기간이 지난 뒤 별도로 환불보장증서를 교부받은 경우에는 두 계약 사이에 사실적 일체성을 인정하기 어렵다고 보았고 이 경우 환불보장 약정이 무효라 하더라도 조합원가입계약 자체까지 무효로 볼 수는 없다고 보았습니다.

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판결

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일부 조합원에 대해서는 조합원가입계약이 무효로 판단되어

납입한 분담금 전액과 이에 대한 이자를 반환받을 수 있다고 판시하였습니다.

반면 다른 조합원에 대해서는 환불보장증서의 효력은 부정되었으나

조합원가입계약 자체는 유효하다고 보아 납입금 반환 청구가 받아들여지지 않았습니다.

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같은 지역주택조합 사업에 참여하였더라도

계약 체결 시점과 환불보장 약정의 경위에 따라 법적 평가가 달라질 수 있음을 보여준 판결입니다.

지역주택조합 계약에서는 안내 문구나 홍보 자료보다 실제 계약 구조와 체결 경위가 훨씬 중요하게 작용합니다.

환불보장증서가 존재하더라도 그것이 언제 어떤 맥락에서 교부되었는지 그리고 조합 총회의 결의를 거쳤는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

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조합원가입계약과 환불 약정이 하나의 묶음으로 체결되었는지 여부에 따라 계약 전체의 효력 판단이 달라질 수 있으므로 개별 사안에 대한 정밀한 검토가 필요합니다. 가입 당시 서류 수령 시점 납입 경과 계약 문구의 내용 등을 종합적으로 살피지 않은 채 일괄적인 대응을 할 경우 오히려 불리한 결과로 이어질 수 있습니다.

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지역주택조합 분쟁은 초기 대응과 주장 구조 설정이 결과에 직접적인 영향을 미치는 영역이므로 분쟁이 예상되거나 이미 발생한 경우에는 계약 체결 단계부터의 자료를 토대로 신중한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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법률상담이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락 주시면 성심성의껏 상담해드리겠습니다.