안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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전세권은 전세금을 돌려받기 위한 중요한 담보 장치입니다. 보증금 반환이 불확실한 상황에서 임차인이 법적으로 보호받기 위해 전세권 설정을 요구하는 경우가 많습니다. 그런데 전세권자가 스스로 전세권을 포기했다고 주장하는 합의서를 가지고 있다면, 그걸 근거로 소유자는 반환책임을 면할 수 있을까요? 특히 전세권이 이미 압류된 상황이라면 얘기는 달라집니다.

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이번 판결은 가족 간 전세권 거래에서 압류 이후 제출된 ‘합의해제서’의 법적 효력을 인정할 수 있는지, 민사 재판부의 판단을 확인해보겠습니다.

사건 개요

서울 마포구의 한 아파트에 전세로 거주하던 C는 2018년 11월, 보증금 14억 원의 전세권을 설정했습니다. 이후 이 부동산은 C의 가족인 피고(B) 명의로 소유권이 이전되었고, 원고는 전세권자인 C가 보유한 전세금반환채권을 가압류했습니다. 이후 원고는 이 가압류를 바탕으로 추심권까지 부여받았고, 피고에게 전세금 중 일부인 3억 2천만 원을 지급하라며 소송을 제기했습니다.

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이에 대해 피고는 “이미 전세권 설정계약을 해제했기 때문에 반환책임이 없다”고 맞섰습니다. 피고와 C 사이에 실제 ‘합의해제서’가 존재했기 때문입니다. 이 문서에는 전세권 계약을 2021년 5월 6일자로 해제한다는 내용이 기재돼 있었고, 피고는 이를 근거로 원고의 청구를 거부했습니다.

법원의 판단

법원은 ‘합의해제서’의 실재 여부와 작성 시점을 의심했습니다. 피고가 해당 문서를 항소심이 개시된 후에야 제출한 점, 그 작성일이라고 주장한 날짜(2021.5.6)로부터 무려 1년 8개월이 지나서야 발견됐다는 주장 등은 비정상적으로 보인다는 판단입니다. 또한 문서에 동반되는 인감증명서와 서명확인서 등이 해당 문서와 일체라고 단정하기 어렵다고 보았습니다.

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설령 해제서가 실제 작성됐더라도, 그것이 전세권을 종료시키기 위한 ‘진짜 계약’이었는지, 아니면 단지 압류를 피하기 위한 형식적인 문서였는지를 따져야 했습니다. 전세권이 해제됐다면 당연히 부동산을 인도하거나 전세금을 반환해야 하는데 이런 조치도 없었습니다. 인도는 약 10개월 후, 전세금 반환 관련 정산도 없거나 사후적이었고, 상계 및 채무인수 등 주장도 신빙성이 부족하다고 보았습니다.

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판결

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법원은 “합의해제 사실을 인정할 수 없다”고 단정했습니다.

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설령 해제했다 하더라도, 그것이 통정허위표시이거나, 압류 이후 전세금 반환채권을 없애기 위한 목적이기 때문에 법적으로 효력을 인정할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 전세금 반환채무는 여전히 유효하며, 피고는 전세권자 C의 채권자인 원고에게 전세금 3억 2천만 원을 지급해야 한다고 판결했습니다

전세권 해제와 관련된 문서가 존재하더라도 전세권이 소멸되었다고 쉽게 인정되기 어렵다는 점을 확인해보았습니다. 중요한 점은 채권이 이미 압류된 상태에서는 그 이후 당사자 간의 해제나 계약 종료 합의가 제3자인 채권자에게 효력을 갖기 어렵다는 원칙입니다. 민사집행법상 압류의 효력 범위와 무관하지 않으며, 피압류채권을 소멸시키기 위한 형식적 절차는 법원이 쉽게 받아들이지 않는다는 것을 보여줍니다.

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전세권 계약을 합의해제했다고 주장하려면 단순한 서류만으로는 부족하고, 실제 부동산 인도나 전세금 반환과 같은 객관적 정황이 수반되어야 한다는 점이 강조되었습니다. 계약 당사자 간의 관계가 친족 또는 가족관계라 하더라도, 법률관계에 있어서는 문서의 진정성·작성 경위·이행 내용이 명확히 뒷받침되어야 하며, 그렇지 않을 경우 ‘통정허위표시’로 판단될 여지가 있습니다.

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