안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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오늘은 지역주택조합의 조합원 탈퇴와 환불에 대해 알아보고자 합니다. 지역주택조합은 일반 아파트 분양과 구조가 다르다는 것을 알고 계신가요? 조합원이 사업 주체가 되어 토지를 확보하고 시공사를 선정하고 사업비를 부담하기 때문입니다. 지주택 사업이 늦어지거나 추가분담금이 커지면 조합 탈퇴와 분담금 환불을 고민하게 됩니다.

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조합원 자격을 일부러 상실하면 계약에서 벗어날 수 있다고 판단하는 조합원도 있습니다. 세대주 지위를 변경하거나 주택을 취득하는 방법을 생각하기도 합니다.

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이처럼 조합원 자격 상실은 계약 종료로 이어질 수 있지만 조합규약과 공급계약에 위약금과 업무대행비 공제 조항이 있다면 납부액 대부분이 받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 환불받을 금액이 남더라도 실제 지급일까지 수년을 기다려야 할 수 있는 리스크가 있습니다.

사건 개요

조합원은 지역주택조합에 가입하면서 최초 분담금을 약 3억2천만원으로 정한 계약을 체결했습니다. 조합원은 계약금 명목으로 총 7,500만원을 납부했습니다. 조합 설립 이후 사업비가 증가했고 조합원 총회에서는 추가분담금을 의결했습니다. 조합원은 총회 의결을 반영한 공급계약을 다시 체결하면서 최종 공급금액 약 4억9천만원을 부담하게 됐습니다.

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공급계약에는 조합원 자격을 잃거나 개인 사유로 계약이 종료될 경우 총 공급금액의 10%를 위약금으로 공제한다는 내용이 포함돼 있었습니다. 이미 ​납부한 업무대행비도 돌려주지 않는다고 정했습니다. 남은 환불금은 아파트 입주시점에 지급하도록 정했습니다. 탈퇴 조합원을 대신할 신규 조합원이 가입해 분담금을 모두 납부하면 신규 조합원 납입 완료 후 환불할 수 있다는 내용도 있었습니다.

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조합원은 가족이 세대주로 등록된 주소로 전입하면서 세대주 지위를 잃었습니다. 지역주택조합 조합원에게 필요한 자격을 충족하지 못하게 되면서 조합원 지위도 자동으로 상실됐습니다. 조합원은 사업 지연 때문에 세대주 자격을 유지하기 어려웠다고 주장했습니다. 위약금 전액을 공제하는 조항은 과도하다며 위약금을 절반으로 줄여 약 2천500만원을 돌려달라는 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

지역주택조합 조합원은 조합주택 입주 가능일까지 주택법령에서 정한 세대주 요건을 유지해야 합니다. 조합규약에서도 조합원 자격을 충족하지 못하면 별도 절차 없이 자격이 상실된다고 정하고 있었습니다.

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조합원 지위가 없다는 확인을 별도로 구한 청구는 받아들여지지 않았습니다. 조합원 자격 상실을 전제로 환불금을 청구하고 있었고 조합도 자격 상실 자체를 다투지 않았기 때문입니다. 법원은 환불금 지급 청구만으로 분쟁을 해결할 수 있다고 판단했습니다. 확인 청구는 별도의 소송상 이익이 없다는 이유로 각하했습니다. 각하는 청구 내용의 옳고 그름을 판단하기 전에 소송 요건이 부족하다고 보아 재판 절차를 끝내는 결정입니다.

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환불 시기를 아파트 입주나 신규 조합원 분담금 완납 시점으로 정한 조항도 유효하다고 판단했습니다. 지급 날짜가 확정되지 않았더라도 장래에 발생할 사실을 기준으로 시기를 정한 불확정기한으로 볼 수 있다는 이유였습니다. 불확정기한은 발생 여부나 발생 날짜가 아직 정해지지 않은 조건에 지급 시점을 연결한 약정입니다.

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법원은 지역주택조합이 탈퇴 조합원에게 납부금을 즉시 반환하면 사업 자금이 빠져나가 잔존 조합원의 부담이 커질 수 있다고 봤습니다. 조합 사업의 자금 구조를 고려하면 환불 시기를 제한한 약정이 조합원에게 부당하게 불리하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

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판결

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법원은 조합원이 납부한 7,500만원에서 업무대행비 2,500만원과 최종 공급금액 약 4억9천만원의 10%에 해당하는 위약금 약 4,900만원을 공제했습니다. 최종 환불금으로 인정된 금액은 76만5,000원이었습니다.

지역주택조합 조합원이 탈퇴를 고민할 때 가장 먼저 확인해야 할 자료는 조합가입계약서와 공급계약서와 조합규약입니다. 총 분담금의 10%를 위약금으로 정했는지 확인해야 합니다. 업무대행비를 반환하지 않는다는 조항도 살펴야 합니다. 위약금 기준이 최초 분담금인지 추가분담금이 반영된 최종 공급금액인지에 따라 환불액이 크게 달라집니다.

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세대주 자격을 스스로 잃거나 주택을 취득해 조합원 자격을 상실하는 방법은 신중해야 합니다. 조합원 자격 상실이 인정돼도 조합의 귀책사유가 없는 개인 사유로 평가되면 높은 위약금이 공제될 수 있습니다. 조합원 지위에서는 벗어났지만 납부한 돈을 거의 돌려받지 못하는 결과가 발생할 수 있습니다.

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지역주택조합 분담금 환불을 고민하고 있다면 조합원 자격을 변경하기 전에 법률 검토를 받는 편이 안전합니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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