안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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전세계약이 끝나갈 무렵에는 집주인과 세입자 모두 계약을 연장할지 종료할지 결정해야 합니다. 세입자는 법에서 정한 기간 안에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 세입자가 기존 계약을 한 차례 더 연장해 달라고 요구할 수 있도록 만든 제도입니다. 집주인은 법에서 정한 사유가 없다면 갱신 요구를 거절하기 어렵습니다.

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집주인에게도 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있습니다. 집주인 본인이나 부모 또는 자녀가 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 세입자의 계약갱신요구권보다 집주인의 실거주 필요가 우선합니다. 세입자가 계속 살고 싶다고 요구하더라도 집주인이 직접 입주할 계획이라면 계약을 끝낼 수 있다는 의미입니다.

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문제는 집주인이 “내가 들어가 살겠다”고 말하면 언제나 실거주 갱신거절이 인정되는지에 있습니다. 실거주 계획은 말만으로 인정되지 않습니다. 집주인이 실제로 이사할 이유가 있는지와 가족이 거주하기에 적합한 주택인지와 기존 주거지를 어떻게 정리할 것인지와 보증금을 어떻게 반환할 것인지까지 확인됩니다.

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이번 사건에서도 집주인은 직접 거주할 예정이라며 세입자에게 집을 비워 달라고 요구했습니다.

사건 개요

집주인은 주거용 오피스텔을 보증금 2억 원대에 임대했습니다. 계약기간이 끝나기 전 집주인은 내용증명과 문자메시지를 여러 차례 보내 계약을 연장하지 않겠다고 통보했습니다. 통보 시점은 주택임대차보호법이 정한 갱신거절 기간 안에 들어왔습니다. 세입자도 법에서 정한 기간 안에 계약갱신요구권을 행사했습니다. 집주인이 갱신을 거절할 법적 사유를 증명하지 못하면 임대차계약이 다시 2년 연장되는 구조였습니다.

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집주인은 처음부터 본인 거주를 이유로 내세운 것은 아니었습니다. 처음에는 병원에서 근무하게 된 처남이 오피스텔에 거주할 수 있다고 말했습니다. 세입자가 처남의 거주는 법에서 인정하는 실거주 갱신거절 사유가 아니라고 답하자 집주인은 보증금이 낮게 정해졌다며 계약서를 새로 작성하고 싶다는 뜻을 밝혔습니다. 집주인은 보증금을 기존 금액보다 수천만 원 올리겠다는 의사도 전했습니다.

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집주인은 이후 대출 문제로 현재 거주하는 주택과 오피스텔을 처분해야 한다며 매매에 협조해 달라고 요청했습니다. 시간이 지나서는 본인과 배우자와 자녀들이 직접 거주할 예정이라며 다시 갱신을 거절했습니다. 세입자는 보증금을 어떤 자금으로 반환할 것인지 확인할 수 있도록 대출약정서와 반환계획을 제시해 달라고 요구했습니다. 집주인은 금융자료와 실거주 자료를 제공할 의무가 없다며 거절했습니다. 집주인은 계약기간이 끝났다고 주장하며 보증금을 돌려주는 동시에 오피스텔을 인도하라는 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 세입자가 적법한 기간 안에 계약갱신을 요구했으므로 집주인에게 정당한 거절 사유가 없다면 임대차계약이 갱신된다고 판단했습니다. 집주인 본인이나 부모 또는 자녀가 실제로 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 실거주 의사가 실제로 존재했다는 사실은 집주인이 증명해야 합니다. 집주인이 직접 살겠다는 말을 했다는 사정만으로 증명이 끝나지는 않습니다.

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실거주 의사를 판단할 때는 집주인의 현재 주거 형태와 가족 구성과 직장 및 학교와 주택의 크기와 구조와 이사를 결심한 경위와 보증금 반환계획을 종합하게 됩니다. 갱신거절 전후에 집주인이 어떤 말을 했는지도 중요합니다. 집주인의 설명이 계속 바뀌거나 실거주 계획과 충돌하는 행동이 확인되면 법원은 실제 입주 목적을 의심할 수 있습니다.

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집주인은 오피스텔의 사용 목적을 처남 거주와 매매 처분과 본인 가족의 거주로 계속 바꾸었습니다. 보증금을 크게 올려 새 계약을 체결하고 싶다는 말도 했습니다. 법원은 집주인이 기존 세입자를 내보낸 뒤 새로운 세입자에게 더 높은 보증금을 받아 기존 보증금을 반환하려 했을 가능성을 의심했습니다. 세입자가 보증금 반환 자금에 관한 자료를 요구했는데도 집주인이 아무런 계획을 제시하지 않은 점도 실거주 주장의 신뢰를 낮추는 사정이 되었습니다.

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오피스텔은 12평대 규모였으며 거실과 침실 1개와 화장실 1개로 구성되어 있었습니다. 집주인은 배우자와 자녀 2명을 포함한 가족 4명이 거주할 예정이라고 주장했습니다. 법원은 주택의 크기와 내부 구조와 자녀들의 나이를 고려하면 가족 4명의 실제 거주지로 적합하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 집주인이 제출한 이사계약서도 분쟁이 시작된 뒤 작성되었습니다. 법원은 소송에서 실거주 의사를 증명하기 위해 사후에 준비한 자료로 볼 여지가 있다고 판단했습니다.

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판결

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집주인이 제기한 건물인도 청구는 기각되었으며 소송비용도 집주인이 부담하게 되었습니다.

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법원은 집주인이 제출한 자료만으로 오피스텔에 실제로 거주하려는 의사를 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

세입자가 행사한 계약갱신요구권은 유효했고 임대차계약은 다시 2년 연장되었습니다.

집주인이 실제로 거주할 계획이 있더라도 증거 준비가 부족하면 명도소송에서 패소할 수 있습니다. 문자메시지와 내용증명에 적힌 이유가 일관되어야 하며 기존 주택을 정리하기 위한 계약과 이사업체 예약과 주소 이전 준비와 자금조달 자료도 실제 계획에 맞춰 준비되어야 합니다. 분쟁이 발생한 뒤 급하게 자료를 만들면 자료의 작성 시점과 작성 경위가 다시 문제될 수 있습니다.

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세입자도 집주인의 실거주 통보를 받았다는 이유만으로 바로 퇴거를 결정할 필요는 없습니다. 집주인이 과거에 보증금 인상을 요구했는지와 매매를 추진했는지와 새로운 임차인을 구하려 했는지와 보증금 반환계획을 가지고 있는지를 확인해야 합니다. 문자메시지와 통화녹음과 부동산 매물 광고와 집을 보여 달라는 요청은 실거주 목적을 다투는 자료가 될 수 있습니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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