안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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재건축 이야기가 나오면 많은 분들이 가장 먼저 떠올리는 것은 입주권이나 분양권입니다. 그런데 “나는 과연 조합원이 맞는가” 하는 점이 문제가 되었습니다. 조합원인지 아닌지에 따라 사업 과정에서 행사할 수 있는 권리도 달라지고 이후 새로 지어질 건물에 관한 권리관계도 크게 달라지기 때문입니다. 특히 오래된 단독주택이나 다가구주택이 있는 구역에서는 집과 땅의 권리관계가 깔끔하게 한 줄로 정리되지 않은 경우가 적지 않습니다. 집은 여러 명이 함께 갖고 있고 땅도 여러 명이 공유하는데 그 구성원이 서로 완전히 같지 않은 경우가 있습니다. 이럴 때 조합은 종종 “공유자 전원이 다 들어와야 한다”는 식으로 자격을 좁게 보기도 합니다. 실제로 누구에게 어떤 권리가 있고 그 사람이 어떤 자격으로 동의했는지를 따져봅니다. 집 공유자들은 모두 동의서를 냈는데 땅 공유자 중 한 사람이 빠졌다는 이유만으로 조합원이 아니라고 볼 수 있는지가 핵심이었습니다.

사건 개요

이 사건의 원고는 재건축 구역 안에 있는 다가구주택의 공유자였습니다. 그런데 그 집이 서 있는 땅의 공유관계는 집과 조금 달랐습니다. 집은 원고를 포함한 사람들끼리 함께 갖고 있었지만 토지 쪽에는 집을 소유하지 않은 다른 지분권자도 일부 포함되어 있었습니다. 원고 측은 집 공유자들로부터 대표자 선임 동의를 받아 조합설립 동의서와 대표조합원 선임서를 조합에 제출했습니다. 그러자 조합은 “땅 공유자 한 명이 빠졌다. 그러니 조합원 자격을 인정할 수 없다”는 취지로 맞섰습니다. 일반인 입장에서는 꽤 답답하게 들릴 수 있습니다. 집을 가진 사람 전원이 재건축에 동의했는데도 땅 지분 구조가 다르다는 이유만으로 조합원 자격이 막히는 것이기 때문입니다. 하지만 조합 입장에서도 형식상 공유관계가 얽혀 있으면 보수적으로 처리하려는 경향이 있습니다.

법원의 판단

법원은 재건축에서 말하는 “토지등소유자”와 “조합원”의 개념부터 풀었습니다. 토지등소유자는 정비사업에서 권리자로 취급되는 사람을 뜻합니다. 조합원은 그중에서도 재건축에 동의한 사람입니다. 여기서 중요한 대목은 사업구역 안에 “주택단지가 아닌 지역”이 포함된 경우입니다. 이런 곳에서는 아파트처럼 한 덩어리 단지 안의 구분소유 구조만 보는 것이 아니라 토지 소유자나 건축물 소유자도 별도로 동의권자가 될 수 있습니다. 단지가 아닌 곳에서는 집만 가진 사람도 동의할 수 있고 땅만 가진 사람도 동의할 수 있다는 뜻입니다.

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법원은 한 걸음 더 나아가 구분건물이 아닌 건축물과 그 부속토지를 가진 경우 건물과 땅의 소유자가 서로 같지 않더라도 건물 소유자는 건물 소유자의 지위에서 조합설립에 동의할 수 있다고 봤습니다. 여기서 “부속토지”란 어렵게 들리지만 결국 그 건물을 위해 쓰이는 땅을 뜻합니다. 집이 서 있거나 집의 효용을 위해 함께 사용되는 땅이라고 이해하시면 됩니다. 따라서 이 사건에서는 집 공유자 전원이 이미 동의서를 냈기 때문에 적어도 건물 소유자의 지위에서는 유효한 동의가 있었다고 본 것입니다.

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조합이 내세운 반론으로는 토지 공유자 중 한 사람이 동의하지 않았으니 원고가 조합원이 될 수 없다고 주장했습니다. 그런데 법원은 그렇게까지 볼 수 없다고 판단했습니다. 이유는 세 가지 정도로 정리됩니다. 첫째로는 건물 소유자가 건물 소유자의 지위에서 유효하게 동의했다면 부속토지 공유자 전원이 모두 동의하지 않았다는 이유만으로 그 건물 소유자의 조합원 자격까지 부정할 수는 없다고 봤습니다. 그래야 주택단지가 아닌 지역의 건물 소유자도 재건축에 참여할 유인이 생기고 사업도 굴러간다는 취지입니다. 둘째로는 문제 된 토지 지분권자는 집 자체의 공유자가 아니었습니다. 그래서 재건축에서 말하는 토지등소유자 전부가 하나의 동일한 공유관계에 있다고 보기도 어려웠습니다. 셋째로 그 지분권자가 실제로는 인접 건물의 부지와 관련된 부분을 보유해 온 사정이 있었고 이후 공유물분할 판결로 그 관계도 정리된 점이 확인됐습니다. 결국 형식상 등기부에 이름이 있다고 해서 곧바로 이 사건 주택의 부속토지 소유자라고 볼 수 없다는 것입니다. 재건축에서는 등기부 문구 하나만 볼 것이 아니라 실제 이용현황과 권리의 실질을 같이 봐야 한다는 점을 보여주고 있습니다.

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판결

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법원은 원고가 조합의 조합원 지위에 있다고 확인했습니다.

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집 공유자 전원이 조합설립 동의서를 제출한 이상 원고 등은 적어도 그 주택의 소유자 지위에서 유효하게 재건축조합 설립에 동의한 사람으로 봐야 하고 따라서 조합원에 해당한다고 본 것입니다.

결국 이 사건은 “땅 공유자 한 명이 빠졌으니 전부 탈락”이라는 식의 기계적인 판단을 벗어나 실제 권리관계에 맞춰 판단해야 한다는 방향을 보여줬습니다.

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실제 소송에서는 누구를 기준으로 토지등소유자를 볼 것인지 어떤 사람이 건물 소유자의 지위에서 동의했는지 문제 되는 토지가 정말 그 건물의 부속토지에 해당하는지 같은 세부 쟁점이 승패를 가릅니다. 특히 단독주택이나 다가구주택이 있는 재건축 구역에서는 상속과 신탁과 공유물분할이 겹쳐 있는 경우가 많습니다.

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재건축 분쟁은 내가 어떤 물건의 소유자인지 그 물건이 사업구역 안에서 어떤 성격을 가지는지 누구와 어떤 공유관계에 있는지까지 입체적으로 검토해야 합니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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