안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

​

오피스텔은 주거와 업무가 교차하는 공간입니다. 정책은 이중성을 인정하면서도 주거 안정이라는 이름으로 일정 조건을 충족한 임대사업자에게 취득세 감면이라는 혜택을 줍니다. 문제는 실제 현장에서 임차인이 오피스텔을 어떻게 쓰는가 입니다. 단기 숙박 수요가 늘어난 뒤로 ‘하우스텔’ ‘풀옵션 레지던스’ 같은 이름 아래 하루 단위나 주말 단위로 돌리는 사례가 급증했습니다.

​

온라인 예약사이트에서는 숙박 후기와 예약 링크가 버젓이 뜨지만 건물 정문에는 ‘주거용 오피스텔’ 안내판이 붙어 있는 풍경도 낯설지 않습니다. 이런 구조를 과세관청이 놓칠 리 없습니다. 감면을 주고 나서라도 원래 목적에서 벗어나면 세금을 거둬가겠다는 규정이 이미 법령에 배치됐고, 실제로 추징 처분이 내려지는 사건이 잇따릅니다. 이번 판례는 ‘과연 어느 선까지 임대인의 책임으로 볼 것인가’라는 질문에 답을 줍니다. 임차인이 숙박 형태로 돌린 사실 자체가 아니라, 임대사업자가 그 사실을 인식하고도 눈감았는지가 가장 큰 쟁점이 되었습니다.

사건 개요

​

임대사업자 A는 2022년경 수도권 역세권에 신축된 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔 여러 호를 ‘주거용 임대’를 전제로 분양받았습니다. A는 구 지방세특례제한법(2024. 12. 31. 개정 전) 제31조 제2항에 따라 취득세 전액 면제 혜택을 받았습니다. 감면 요건은 간단합니다. 최초 분양, 면적 제한 충족, 임대사업자 등록, 그리고 임대의무기간 동안 실제 주거용으로 임대해야 한다는 조건입니다.

​

그런데 임차인 B‧C‧D는 입주 직후 숙박 플랫폼에 객실을 등록했습니다. ‘○○레지던스’라는 이름으로 1일 6만 원 남짓의 숙박 상품을 판매했고, 현장에는 셀프 체크인 키오스크와 객실 청소 업체가 오갔습니다. 빌딩 관리사무소는 소음 민원과 불법 투숙 우려를 이유로 임대사업자 A에게 여러 차례 시정을 요구했습니다. A는 “계약상 사용 목적은 주거”라는 짤막한 답변만 남겼습니다.

​

구청 세무과는 현장 조사 뒤 ‘주거용 임대 의무 위반’으로 판단했습니다. 감면됐던 취득세·지방교육세·농어촌특별세 약 1억 6천만 원을 추징하고, 가산세까지 합산해 부과처분을 내렸습니다. A는 “임차인의 일탈 행위에 불과하다. 임대인인 나는 임대 외 용도로 사용한 적이 없다”며 처분 취소 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

재판부는 먼저 제도 취지를 짚었습니다. 취득세 감면은 임대주택 공급을 통해 서민 주거 안정을 꾀하려는 것이지, 업무나 숙박 시설을 지원하려는 제도가 아니다는 점을 재확인했습니다. 구 지방세특례제한법 제31조 제2항이 면적·기간을 제한하면서까지 감면 대상을 좁혀 둔 이유도 여기 있습니다.

​

다음 쟁점은 ‘추징 행위 주체’였습니다. 법 조문은 “임대 외의 용도로 사용”이라고만 적혀 있어, 과연 임대사업자 본인의 직접 사용만 문제 삼는지, 아니면 임차인의 사용까지 끌어오는지를 두고 논란이 컸습니다. 대법원은 원칙을 먼저 세웠습니다. 추징은 원칙적으로 임대사업자의 행위에 한정된다고 했습니다. 그런데 예외를 크게 열었습니다. 임대사업자가 임대의무기간 중 주거가 아님을 알면서 계약했거나 임차인의 용도 전환을 인지하고도 묵인한 경우라면, 결과적으로 임대사업자가 스스로 용도 전환을 한 것과 같다고 보았습니다.

​

결국 관건은 ‘인식과 용인’입니다. 관리사무소 통보, 온라인 광고 캡처, 임차인의 사업자등록 사실 등은 임대인의 인식을 추정할 단서가 됩니다. 이런 단서가 포착된 후에도 임대료만 정상 납부되면 됐다는 태도로 방치하면 “용인”에 해당한다고 보았습니다.

​

판결

​

재판부는 임대사업자 A가 임차인의 숙박업 운영 사실을 차일피일 알게 되었음에도 계약을 유지하고 임대료를 수령한 점, 관리사무소의 시정 요청을 무대응으로 넘긴 점 등을 근거로 “알면서도 용인했다”고 인정했습니다.

​

따라서 A의 행위는 제31조 제3항 제1호가 정한 ‘임대 외 용도로 사용’에 해당하고, 감면된 취득세를 추징한 처분은 적법이라 결론지었습니다. 상고심 대법원 역시 원심 판단을 그대로 수긍했습니다.

취득세 감면은 실제 사용이 주거용으로 유지되는지 지속적으로 모니터링해야 합니다.

계약 단계에서 사용 목적을 “주거용”으로 명시하고, 위반 시 즉시 계약 해지 및 원상회복 의무, 위반사실 통지 의무, 손해배상 조항 등을 넣으십시오. 이러한 조항이 있어도 실무에서는 행동이 뒤따라야 합니다.

​

운영 단계에서는 온라인 숙박 광고 모니터링, 관리사무소·입주자대표회의와의 공조, 출입 기록 확인, 민원 발생 시 통지 및 시정 요구 서면 확보가 필수입니다.

​

분쟁 단계에서는 “몰랐다”는 주장 하나로는 부족합니다. 언제 어떤 자료로 사실을 알게 됐는지, 알게 된 뒤 어떤 조치를 취했는지 기록‧증빙을 제시해야 과세관청과 법원을 설득할 수 있습니다.

​

강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

​

법률상담이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락 주시면 성심성의껏 상담해드리겠습니다.