안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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지역주택조합은 무주택 실수요자의 주거안정을 목적으로 설립되지만, 사업 지연이나 조합 내부 분쟁 등으로 탈퇴하는 사례가 잦습니다. 이때 가장 문제가 되는 것은 이미 납부한 분담금을 얼마나 돌려받을 수 있느냐는 부분입니다. 조합은 계약금과 행정용역비뿐만 아니라 분양수수료나 토지등취득세 같은 항목도 반환금에서 공제하려 하고, 탈퇴한 조합원은 이에 불복해 소송을 제기하는 경우가 적지 않습니다. 이번 사건 피고는 김해시에서 약 3,700세대 규모 아파트 건설을 추진한 지역주택조합이고, 원고들은 조합원으로 가입해 분담금을 납부했다가 자격을 상실한 이들입니다. 원고들은 조합에 대해 자신이 납부한 금액 중 일부를 돌려달라며 반환 청구를 하게 되었습니다.

사건 개요

이 사건의 원고들은 조합이 정한 규약에 따라 분양을 받기 위해 계약을 체결하고 일정 금액의 계약금과 행정용역비를 납부했습니다. 이후 조합원 자격 요건을 충족하지 못하거나 스스로 탈퇴해 조합원 자격을 상실하게 되었고, 이에 따라 조합원 지위에 근거해 납입했던 금액을 반환받고자 했습니다.

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쟁점은 크게 두 가지였습니다. 첫째, 자격 상실 당시 어떤 규약이 적용되느냐는 문제, 둘째, 반환금 산정 시 계약금 외에 분양수수료와 토지등취득세 등의 항목이 공제 대상이 되는지 여부였습니다. 특히 원고 I는 조합이 법적으로 설립되기도 전인 추진위원회 시절 계약을 체결한 인물로, 규약 제정 시점 이전 계약의 효력 문제가 중점적으로 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 주택법과 조합 규약 그리고 개별 약정에 따라 정해진다고 보았습니다. 조합원 지위 상실 이후의 비용을 추가로 부담시키기 위해서는 규약이나 약정에 근거가 있어야 한다고 판시했습니다. 대법원 판례를 인용해 조합원 지위 상실 이후 발생한 비용은 특별한 사정이 없는 한 부담시킬 수 없다고 설명했습니다. 다만 규약에서 공동분담금으로 정한 항목은 반환금에서 공제할 수 있다고 판단했습니다. 이 사건에서는 종전 규약이 적용되는 원고와 개정 규약이 적용되는 원고를 구분해 판단했습니다.

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원고 I의 경우 종전 규약이 적용되었습니다. 법원은 계약금과 행정용역비는 공제 대상이라고 보았습니다. 토지등취득세 역시 조합 사업을 위해 실제 지출된 비용으로 공동분담금의 성질이 있으므로 공제할 수 있다고 판단했습니다. 토지등취득세는 각 주택형의 전용면적 비율과 세대수에 따라 안분 계산했습니다. 반면 분양수수료와 미납 연체이자는 종전 규약상 소정의 공동분담금에 포함된다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 그 결과 일부 금액이 반환되어야 한다고 보았습니다.

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나머지 원고들에 대해서는 개정 규약이 적용되었습니다. 개정 규약은 반환 시 공동분담금으로 계약금과 업무대행비 분양수수료를 공제하도록 정하고 있었습니다. 법원은 분양수수료는 실제 용역계약에 따라 지출된 비용이고 조합 사업을 위해 사용되었으므로 공제 가능하다고 판단했습니다. 위약금 10퍼센트는 계약금과 별개의 위약벌로 볼 수 없다고 보아 추가 공제는 인정하지 않았습니다. 토지등취득세 역시 각 원고별로 안분해 공제했습니다. 그 결과 각 원고별로 수천만 원의 반환금이 인정되었습니다.

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판결

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피고는 원고들 각자에게 8백만 원대에서 4천만 원대의 금액과 함께 사용검사 이후 일정 시점부터

연 5퍼센트 이후 연 12퍼센트의 지연손해금을 지급하라고 선고되었습니다.

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나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용도 일부 비율로 나누어 부담하도록 정해졌습니다.

반환의무 발생 시점을 사용검사 이후로 본 점도 규약 해석과 연결된 판단이었습니다.

지역주택조합 분담금 반환 사건에서는 계약 시점과 조합 설립 인가일 규약 제정일 사이의 관계가 반환 범위에 큰 영향을 미칩니다. 계약서에 명시되지 않은 항목이라도 규약에 포함되어 있다면 공제가 가능할 수 있고, 그 반대의 경우도 있습니다. 특히 추진위원회 단계에서 계약을 체결한 조합원은 정식 조합과의 법적 관계가 별개로 보기 때문에, 반환금 산정에 있어 보다 유리한 위치에 놓일 수 있습니다. 이 사건은 계약금과 행정용역비 같은 기본 항목 외에, 토지등취득세는 공제하되 분양수수료나 위약금은 계약 내용에 따라 공제 여부가 달라질 수 있다는 판단 기준을 확인할 수 있습니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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