안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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공공지원민간임대주택이라는 말을 들어보셨나요? 공공지원민간임대주택은 민간 사업자가 주택을 건설하거나 확보해 임대사업을 운영하면서 정부나 공공기관의 지원을 받는 주택사업입니다. 일반 민간임대주택보다 임대기간과 임대료 인상 기준 등에 일정한 제한이 적용되기 때문에 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 주택으로 소개되는 경우가 많습니다.

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공공지원민간임대주택 사업에서는 입주 희망자가 조합이나 협동조합에 가입해 출자금과 업무대행비를 납부하는 방식도 활용됩니다. 가입자는 일정 금액을 납부한 뒤 주택이 완공되면 장기간 임차할 수 있다는 설명을 듣게 됩니다. 사업자는 대출이자를 대신 납부하거나 추가 분담금이 없다는 조건을 제시하기도 합니다. 일반 분양계약과 구조가 달라 계약서 내용을 충분히 이해하지 못한 채 가입하는 사례도 적지 않습니다.

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이번 사례에서 조합원은 출자금과 업무대행비를 납부하고 공공지원민간임대주택 사업에 가입했습니다. 조합원은 계약을 해지한 뒤 출자금 반환을 요구했고 조합은 대신 납부한 대출이자를 반환금에서 빼야 한다고 맞섰습니다. 법원은 가입계약서와 대출 안내문, 사업자가 제공한 문건을 검토해 조합원이 돌려받을 수 있는 금액을 판단했습니다.

사건 개요

원고는 공공지원민간임대주택 사업에 참여하기 위해 피고 조합과 가입계약을 체결했습니다. 가입계약에 따라 원고는 출자금 2,000만 원과 업무대행비 500만 원을 납부하고, 임대주택이 완공되면 최초 입주일부터 10년 동안 거주하기로 했습니다. 원고는 계약 체결 무렵 업무대행비 500만 원을 먼저 납부했고, 이후 금융기관에서 2,000만 원을 대출받아 출자금으로 납부했습니다.

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대출 과정에서는 시행사 측이 원고에게 대출금리를 안내하면서 이자는 시행사가 부담한다는 내용을 함께 전달했습니다. 대출 관련 안내문에는 대출금리 범위와 함께 시행사가 이자를 납부한다는 문구가 적혀 있었습니다. 원고가 일부 이자를 먼저 납부한 시기에도 시행사 측은 나중에 반환하겠다는 취지의 문건을 제공했습니다. 원고 입장에서는 대출 원금만 부담하고 대출이자는 시행사가 책임지는 조건으로 계약에 참여한 셈입니다.

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가입계약서에는 조합원의 요청으로 계약이 해지될 경우 업무대행비는 돌려주지 않고, 납부한 출자금에서는 25%를 위약금으로 공제한 뒤 나머지 금액만 반환한다는 조항이 있었습니다. 원고는 사업 참여를 계속하기 어렵다고 판단해 소송을 제기하면서 계약 해지 의사를 조합에 전달했습니다. 원고는 조합원 지위에서 탈퇴했다는 확인과 출자금 1,500만 원의 반환을 함께 청구했습니다.

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조합은 원고의 탈퇴 자체를 다투지는 않았습니다. 조합은 시행사가 원고를 대신해 납부한 대출이자 약 350만 원을 출자금 반환액에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 조합은 대출이자 지원이 계약 유지 기간에만 적용되는 혜택이므로 중도 탈퇴한 원고가 이미 지원받은 이자를 다시 부담해야 한다고 보았습니다.

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법원의 판단

조합원 지위 탈퇴 확인청구는 확인의 이익이 없다고 보았습니다. 확인의 이익은 법적 지위에 실제 불안이나 위험이 존재하고, 법원의 확인판결을 받아야 분쟁을 끝낼 수 있는 필요성을 뜻합니다.

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조합은 원고가 탈퇴했다는 사실을 다투지 않았습니다. 원고는 출자금 반환도 함께 청구하고 있었으므로 법원이 반환 여부를 판단하면 분쟁을 해결할 수 있었습니다. 탈퇴 사실만 별도로 확인받는 판결은 원고의 권리 보호에 필요한 수단으로 보기 어려웠습니다. 법원은 조합원 지위 탈퇴 확인청구를 부적법한 청구로 판단해 각하했습니다.

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출자금 반환청구에 대해서는 계약 해지가 적법하게 이루어졌다고 판단했습니다. 가입계약서에는 조합원이 계약 해지를 요청할 경우 출자금에서 25%를 위약금으로 공제한 뒤 나머지를 반환한다고 정해져 있었습니다. 원고의 해지 의사가 담긴 소장이 조합에 송달됐고, 조합도 탈퇴 여부를 다투지 않았습니다. 법원은 가입계약이 소장 송달로 해지되었으며 조합은 계약서에 따라 출자금을 반환할 의무가 있다고 보았습니다.

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조합이 주장한 대출이자 공제는 받아들이지 않았습니다. 시행사가 제공한 대출 안내문에는 대출이자를 시행사가 납부한다는 내용이 적혀 있었습니다. 원고가 일부 이자를 먼저 납부한 뒤 시행사가 원고에게 전달한 문건에도 원고가 낸 이자를 추후 반환하겠다는 약속이 포함되어 있었습니다. 대출이자 지원이 조합원 지위를 끝까지 유지해야만 적용된다는 조건은 계약서나 안내문에서 확인되지 않았습니다.

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조합은 대출이자 지원이 계약 유지를 전제로 한 조건이라고 주장했지만 법원은 조합이 제출한 자료만으로 계약 유지 조건을 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 시행사가 원고의 대출이자를 부담하기로 한 약정은 별도로 존재한다고 보았고, 원고가 중도 탈퇴했다는 이유만으로 이미 납부한 이자를 출자금에서 공제할 수는 없다고 판단했습니다.

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판결

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법원은 원고가 납부한 출자금 2,000만 원에서 가입계약서에 정해진 위약금 25%인 500만 원을 공제했습니다.

조합은 원고에게 남은 출자금 1,500만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다.

조합이 원고 대신 납부했다고 주장한 대출이자 약 350만 원은 반환금에서 공제되지 않았습니다.

분양계약이나 임대주택사업, 지역주택조합, 민간임대협동조합에서 탈퇴를 고민할 때 가장 먼저 확인해야 할 부분은 계약의 이름보다 실제 계약 구조입니다. 같은 조합원이라는 표현을 사용하더라도 납부금이 출자금인지 분담금인지 업무대행비인지에 따라 반환 기준이 달라집니다. 계약서에 탈퇴 제한이나 위약금 공제 조항이 적혀 있다는 이유만으로 사업자가 주장하는 공제액이 모두 인정되는 것도 아닙니다. 조항의 내용이 지나치게 불리한지, 가입 과정에서 충분한 설명을 받았는지, 모집 당시 안내와 계약서가 일치하는지까지 검토해야 합니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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