안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

​

월세를 정해진 날짜에 내지 못하면 임대인에게 연락이 오고, 연체된 임대료를 언제 지급할 것인지 협의하는 일이 생길 수 있습니다. 연체가 길어지면 계약해지나 퇴거 문제까지 이어지기도 합니다. 임대인 입장에서는 임대료가 계속 들어오지 않는데 임차인이 건물을 사용하고 있는 모습을 지켜봐야 하는 답답함도 생깁니다.

​

임대료를 받지 못한 임대인이 직접 무리한 행동을 보이는 경우도 있습니다. 출입문 비밀번호를 바꾸거나 짐을 밖으로 내놓는 경우가 있고, 전기나 수도를 끊겠다고 통보하는 사례도 있습니다. 임대차계약서에 ‘임대료를 연체하면 단전·단수할 수 있다’는 조항을 넣는 경우도 있습니다.

​

월세를 내지 않은 책임은 임차인에게 있고, 임대인이 월세를 받을 권리도 있지만 그렇다고 임대료를 받기 위해 수도를 끊는 행동까지 허용되는지는 별도의 법률 판단이 필요합니다. 실제로 월세가 지급되지 않자 오피스텔 수도를 끊은 소유자가 형사재판을 받은 사례가 나왔습니다.

사건 개요

오피스텔 소유자는 입주자에게 월세를 선납받는 방식으로 건물을 임대하고 있었습니다. 입주자가 정해진 선납일까지 월세를 지급하지 않자 소유자는 관리인에게 월세 미납 세대에 대한 단수조치를 지시했습니다. 입주자가 납부기한을 넘긴 뒤 약 열흘이 지난 시점에 실제 수도 공급이 중단됐습니다.

​

소유자와 입주자 사이에는 임대료와 관리비 등을 일정 기간 미납할 경우 단수조치를 할 수 있다는 내용의 약정도 존재했습니다. 소유자는 재판에서 입주자가 약속한 월세를 지급하지 않았고 사전에 작성한 약정에 따라 수도를 차단했기 때문에 위법한 행동이 아니라고 주장했습니다.

​

검찰은 소유자의 행동을 권리행사방해로 판단해 재판에 넘겼습니다. 권리행사방해죄는 자기 소유 물건이라도 다른 사람이 점유하거나 권리를 가지고 있는 물건을 취거하거나 숨기거나 훼손해 상대방의 권리행사를 방해할 때 성립할 수 있는 범죄입니다. 건물 소유권이 임대인에게 있더라도 임대차계약에 따라 임차인이 건물을 점유하고 사용하는 기간에는 임차인의 사용권 역시 법의 보호를 받습니다.

법원의 판단

법원은 월세가 연체됐다는 사실과 단수 약정이 존재했다는 사실을 인정하면서도 수도를 차단한 행동까지 정당한 권리행사로 볼 수 없다고 판단했습니다.

​

형법상 정당행위가 인정되려면 행동의 목적과 동기가 정당해야 하고, 사용한 방법도 적절해야 합니다. 침해되는 이익과 보호하려는 이익 사이의 균형도 살펴야 하며 다른 방법을 선택하기 어려운 긴급한 사정도 필요합니다. 법원은 소유자가 임대료를 받기 위해 취할 수 있는 법적 절차가 존재했다는 점을 중요하게 봤습니다. 연체된 임대료를 청구할 수 있고 계약해지 요건을 갖췄다면 계약을 종료한 뒤 건물 인도를 요구할 수도 있습니다.

​

법원은 임대료 수납을 위해 수도를 차단하면서 임차인이 받게 되는 생활상 불편과 피해가 크다고 판단했습니다. 한 차례의 월세 연체가 발생한 뒤 짧은 기간 안에 단수조치까지 한 점도 정당행위로 인정하기 어렵다고 봤습니다.

​

법원은 계약서나 별도 약정에 단수조항이 존재하더라도 형사법상 허용되는 행동인지는 따로 판단해야 한다고 봤습니다. 당사자끼리 작성한 계약 내용만으로 법에서 정한 절차를 대신하거나 상대방의 점유와 사용을 물리적으로 제한할 수 있는 권한까지 생기지는 않는다는 취지입니다.

​

판결

​

법원은 오피스텔 소유자의 권리행사방해죄를 유죄로 인정하고 벌금 50만 원을 선고했습니다.

임대료가 연체되면 임대인은 미지급 월세를 청구하고 법에서 정한 요건을 충족할 경우 임대차계약 해지와 건물 인도를 요구할 수 있습니다. 임차인이 퇴거하지 않는다면 명도소송과 강제집행 절차도 검토할 수 있습니다. 임대인이 건물 소유자라는 이유로 출입문을 잠그거나 임차인의 물건을 밖으로 옮기고 전기·가스·수도를 끊는 행동을 하면 임대료 분쟁과 별개로 형사사건이 발생할 수 있습니다.

​

임차인에게도 월세 지급의무가 사라지는 것은 아닙니다. 월세 연체가 계속되면 계약해지와 보증금 공제, 퇴거 청구로 이어질 수 있으므로 지급이 어려워진 사정이 있다면 연체기간과 지급계획을 확인해 임대인과 협의할 필요가 있습니다.

​

임대차 분쟁에서는 상대방에게 잘못이 있다는 이유로 직접 강제력을 행사하는 선택을 피하는 편이 안전합니다. 임대료 미납, 보증금 반환, 퇴거, 시설 사용 문제는 각각 법에서 정한 청구와 절차가 있습니다. 감정적으로 전기나 수도를 끊거나 출입을 막았다가 채권자였던 임대인이 형사 피고인이 되는 결과도 생길 수 있습니다.

​

강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

​

법률상담이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락 주시면 성심성의껏 상담해드리겠습니다.