안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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가지고 있는 땅을 매일 확인하며 사는 사람은 많지 않습니다. 주택 옆 자투리땅이나 오래 보유한 토지, 부모에게 물려받은 땅처럼 평소 직접 사용하지 않는 토지는 오랫동안 비워두기도 합니다.

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이런 땅을 옆 토지 소유자가 진입로로 사용하거나 차량을 세워두고, 물건을 쌓아두는 공간으로 쓰는 경우가 있습니다. 처음에는 잠시 사용하는 줄 알았는데 몇 년 동안 계속 이용하는 일도 있습니다.

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토지 소유자가 사용을 허락한 적이 없다면 토지를 사용한 사람에게 그동안의 사용료 상당액을 청구할 수 있습니다. 법에서는 이런 금액을 ‘부당이득’으로 봅니다. 다른 사람의 재산을 아무런 권리 없이 사용하면서 얻은 이익을 돌려주는 것입니다.

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최근 대법원에서는 남의 토지를 허락 없이 사용한 사람이 토지 사용료 상당액을 얼마나 반환해야 하는지가 문제가 됐습니다.

사건 개요

토지 소유자는 자신의 땅을 다른 사람이 별도의 사용권한 없이 점유하고 있다는 사실을 알게 됐습니다.

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토지를 사용한 사람은 임대차계약을 체결한 적도 없었고, 토지 소유자로부터 무료로 사용해도 된다는 허락을 받은 것도 아니었습니다. 토지 소유자는 상대방이 토지를 사용한 기간만큼의 사용료를 지급해야 한다며 소송을 제기했습니다. 주변 임대료 등을 기준으로 계산한 토지 사용료 상당액을 부당이득으로 돌려달라는 청구였습니다.

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항소심도 토지를 사용한 사람이 부당이득을 반환해야 한다는 점은 인정했습니다. 다만 토지를 사용하게 된 과정과 이후 토지 인도를 두고 당사자들이 조정했던 사정 등을 고려했습니다. 항소심은 이런 사정을 이유로 토지 소유자가 청구한 금액을 모두 인정하지 않았습니다. 실제 계산된 사용료 가운데 약 30%를 조금 넘는 금액만 지급하도록 판단했습니다. 토지 소유자는 사용료가 인정됐는데도 반환금액을 이렇게 줄일 수는 없다며 대법원에 상고했습니다.

법원의 판단

다른 사람의 땅을 임대료를 내지 않고 사용했다면 사용자는 그동안 임대료를 내지 않고 얻은 이익을 가지고 있는 셈이라 부당이득으로 볼 수 있습니다. 토지 소유자는 자신의 땅을 직접 사용하거나 다른 사람에게 빌려주고 임대료를 받을 기회를 잃게 된 것으로도 볼 수 있습니다.

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대법원은 토지를 사용할 권리가 없는 사람이 실제로 토지를 점유해 사용했다면 점유기간에 해당하는 임대료 상당액이 부당이득이 된다고 판단했습니다. 이미 상대방의 재산을 이용해 얻은 이익을 돌려주는 것이기 때문에 법원이 “사용하게 된 사정이 있으니 조금만 돌려주라”고 임의로 줄이기는 어렵다고 본 것입니다.

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대법원은 특별한 사정이 없다면 토지를 사용한 기간에 해당하는 임대료 상당액 전부를 반환해야 한다고 판단했습니다. 항소심이 공평하다는 이유로 반환금액을 약 30% 수준으로 제한한 부분은 잘못됐다고 봤습니다.

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판결

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대법원은 부당이득 반환금액을 제한한 부분을 파기하고 다시 판단하도록 사건을 돌려보냈습니다.

내 땅을 다른 사람이 허락 없이 사용하고 있다면 가장 먼저 생각할 수 있는 것은 사용을 중단시키는 것입니다. 이미 오랫동안 사용해 왔다면 지나간 기간에 대한 사용료 문제도 함께 생길 수 있습니다.

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이번 대법원 판단에서 눈여겨볼 부분은 토지를 사용한 사람의 사정이 있다고 해서 이미 발생한 사용료가 쉽게 줄어드는 것은 아니라는 점입니다.

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다만 실제 소송에서는 정말 아무 권리 없이 사용한 것인지부터 확인해야 합니다. 과거 토지 소유자가 사용을 허락했거나 사용대차 약정이 있었는지, 통행권이나 다른 법적인 사용권한이 있는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

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오랫동안 방치했던 토지에서 무단사용 사실을 발견했다면 현재 사용 상태와 사용기간, 실제 사용 범위를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 토지를 돌려받는 문제와 함께 그동안 발생한 사용료도 함께 검토할 수 있습니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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