부동산 지분 임의처분에 따른 부당이득금 반환 승소 사례

안녕하십니까, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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부동산을 함께 매수하면서 가족이나 지인 한 사람의 명의로 등기하는 일이 잦습니다. 문제는 등기명의자가 부동산을 제3자에게 임의로 처분하면서 발생합니다. 부동산이 이미 제3자에게 넘어갔다면 원래 자신의 몫을 되찾을 수 있는지, 매각대금을 청구할 수 있는지, 공동투자나 동업관계로 보아 정산해야 하는지를 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다.

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강앤강 법률사무소를 찾은 의뢰인도 오랜 기간 자신의 몫을 상대방 명의로 등기해 둔 부동산이 제3자에게 처분되면서 재산을 돌려받지 못할 위험에 놓여 있었습니다.

사건개요

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의뢰인은 원고로서 피고와 함께 부동산 지분을 매수했습니다. 매매계약 체결 당시 의뢰인도 매수 과정에 직접 관여했지만, 의뢰인 몫을 포함한 지분 전체의 소유권이전등기는 피고 명의로 마쳤습니다.

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오랜 시간이 지난 뒤 피고는 부동산 지분 전체를 제3자에게 8,000만 원에 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐주었습니다. 의뢰인의 몫까지 제3자에게 넘어간 상태였습니다.

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의뢰인은 피고에게 처분대금 중 자신의 몫을 반환하라고 요구하며 부당이득금 반환소송을 제기했습니다.

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피고는 의뢰인과 부동산을 공동으로 매수한 뒤 전매차익을 나누기로 한 동업관계였다고 주장했습니다. 피고의 주장대로 동업계약이 인정될 경우 매각대금의 절반을 그대로 반환하는 방식이 아니라 출자가액과 비용 등을 고려한 조합 정산의 문제가 될 수 있었습니다.

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결국 소송의 핵심은 의뢰인과 피고 사이의 법률관계를 동업계약으로 볼 것인지, 의뢰인 몫까지 피고 명의로 등기한 3자간 등기명의신탁으로 볼 것인지에 있었습니다.

강앤강 법률사무소와 함께한 3자간 등기명의신탁 관계 입

강앤강 법률사무소는 부동산을 공동으로 매수했다는 사실만으로

당사자 사이에 동업관계가 성립하는 것은 아니라는 점에 주목했습니다.

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민법상 조합관계가 인정되려면 단순히 함께 투자하거나 수익을 나누기로 한 사정을 넘어 공동사업을 경영하기 위한 약정이 존재해야 합니다. 실제 대법원 판례도 부동산의 공동매수 목적이 전매차익 취득에 있더라도 공동매수인 사이에 부동산을 동업체의 재산으로 귀속시키고 전원의 의사와 계산으로 처분한 뒤 이익을 분배하기로 하는 의사의 합치가 있어야 동업체의 재산으로 볼 수 있다는 기준을 제시하고 있습니다.

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변호인은 사건의 매매계약 체결 경위와 등기 과정, 부동산 관리 및 처분 과정, 당사자 사이의 금전관계 등을 종합해 지속적인 공동사업을 경영하기 위한 동업계약이 존재하지 않았다는 점을 주장했습니다.

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실제로 당사자 사이에는 공동사업 경영을 정한 동업계약서가 존재하지 않았고, 장기간 공동사업을 운영하기 위한 구체적인 계획이나 절차도 확인되지 않았습니다. 과거 부동산을 매도하려 했을 당시 계약금도 원고와 피고의 계좌로 각각 나누어 지급받은 사정이 있었습니다. 법원은 여러 사정을 근거로 각자가 자신의 몫에 관한 권한을 행사하는 관계에 가까웠다고 판단했습니다.

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강앤강 법률사무소는 의뢰인이 실제 매매계약의 당사자로 참여하면서 자신의 지분까지

피고 명의로 등기해 두었다는 점을 토대로 3자간 등기명의신탁 관계가 성립한다는 주장을 이어갔습니다.

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법원은 의뢰인과 피고가 매도인으로부터 부동산 지분을 공동으로 매수하면서 의뢰인의 지분까지 피고 명의로 등기하기로 한 3자간 등기명의신탁약정이 체결된 것으로 판단했습니다.

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3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 처분하고 소유권이전등기까지 마치면 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득합니다. 기존 명의신탁자는 부동산 소유권을 이전받을 수 없게 되고, 명의수탁자는 처분대금을 취득하게 됩니다.

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대법원도 같은 구조에서 명의수탁자가 취득한 처분대금이나 보상금 등의 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하고 있습니다.

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항소심 법원은 피고가 8,000만 원에 부동산 지분 전체를 처분하면서 의뢰인 몫에 해당하는 처분대금까지 취득했으므로 8,000만 원의 50%인 4,000만 원을 의뢰인에게 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

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공동매수인지, 동업계약인지, 명의신탁인지에 따라 적용되는 법리가 달라지고 반환받을 수 있는 금액과 청구방법도 달라질 수 있습니다. 특히 상대방이 부동산을 이미 처분했다면 매매계약 체결 과정, 실제 매매대금 부담자, 등기를 한 경위, 당사자 사이의 약정, 부동산 관리와 처분에 관여한 내역 등을 토대로 법률관계를 정리하는 작업이 중요합니다.

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부동산 명의와 실제 투자관계가 달라 재산을 돌려받지 못하고 있다면 법률적인 검토를 받아보시기 바랍니다.

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※해당 사례는 아래 실제 성공사례를 바탕으로 서술되었습니다.

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