안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 신축 아파트를 알아볼 때 집 안 구조와 분양가만 확인하는 시대는 지났습니다. 피트니스센터와 골프연습장, 작은도서관, 독서실, GX룸 같은 커뮤니티시설도 아파트 선택에 영향을 줍니다. 대단지 아파트는 여러 단지를 묶어 넓은 커뮤니티시설을 이용할 수 있다는 점을 장점으로 홍보하기도 합니다. 모델하우스에서 여러 단지가 커뮤니티시설을 함께 사용한다고 설명을 듣거나 분양 안내자료에서 공동시설 이용 내용을 확인한 뒤 계약하는 사람도 있습니다. 수년 뒤 실제 입주를 마쳤는데 옆 단지 입주자대표회의가 입장을 바꾸면서 출입을 막는다면 어떨까요? 아파트 단지가 나뉘어 있다는 이유로 기존 약속까지 없어지는지, 입주자대표회의 의결로 시설 이용을 제한할 수 있는지가 분쟁으로 이어졌습니다. 사건 개요 서로 인접한 두 아파트 단지는 같은 시공사가 건설했고 분양 일정과 견본주택 운영도 함께 진행됐습니다. 두 단지 가운데 한 단지에는 피트니스센터, 골프연습장, 작은도서관, 탁구장, 독서실, 요가룸, GX룸 등 여러 주민공동시설이 설치됐습니다. 수분양자들은 분양계약을 체결하면서 두 단지가 커뮤니티시설과 부대복리시설을 공동으로 이용하고 통합관리한다는 내용이 담긴 동의서에 서명했습니다. 시행사도 주민공동시설을 두 단지가 함께 사용할 목적으로 설치했다는 취지의 공문을 보냈고, 분양 과정에서도 두 단지를 하나의 대단지로 홍보했습니다. 모델하우스 상담 과정에서도 두 단지 입주민이 커뮤니티시설을 공동으로 이용한다는 설명이 이뤄졌습니다. 입주 후 공동시설이 설치된 단지의 입주자대표회의는 공동관리를 두고 주민 의견까지 수렴했습니다. 투표에 참여한 세대 가운데 상당수가 공동관리에 찬성했지만 입주자대표회의는 이후 공동관리를 더 논의하지 않기로 의결하고 다른 단지 주민들의 커뮤니티시설 이용도 막았습니다. 커뮤니티시설을 이용하지 못하게 된 수분양자들은 분양계약 당시 약속된 공동사용 권리가 존재한다며 시설 사용을 방해하지 말아 달라는 소송을 제기했습니다. 법원의 판단 법원은 두 단지 수분양자들이 분양계약을 체결하면서 주민공동시설을 함께 사용하고 관리하기로 묵시적으로 약정했다고 판단했습니다. 묵시적 약정은 계약서에 문장으로 직접 적혀 있지 않더라도 계약 체결 과정에서 오간 설명과 서류, 당사자의 행동을 종합해 서로 같은 내용을 약속했다고 인정하는 계약을 뜻합니다. 법원은 수분양자들이 통합관리시스템 구축 동의서에 직접 서명한 점을 살폈습니다. 시행사가 주민공동시설을 두 단지 공동이용 목적으로 설치했다고 밝힌 사실도 판단 근거가 됐습니다. 두 단지의 입주자 모집과 청약 일정이 같았고 하나의 견본주택에서 분양이 진행됐으며 분양대행사 직원들이 두 단지를 하나의 대단지로 설명했던 사정도 함께 고려했습니다. 법원은 공동사용에 관한 약속이 수분양자와 시행사 사이에 체결된 분양계약의 내용으로 들어갔다고 봤습니다. 수분양자는 분양계약에 근거해 주민공동시설을 사용할 권리를 가지므로 입주자대표회의가 시설 이용을 막을 수 없다고 판단했습니다. 소송을 제기한 사람 가운데 이미 아파트를 매도한 사람의 청구는 받아들이지 않았습니다. 아파트 소유권을 넘긴 뒤에는 주민공동시설을 사용할 권리도 인정하기 어렵다고 봤으며, 입주자대표회의 자체의 청구도 받아들이지 않았습니다. 입주자대표회의와 상대 단지 입주자대표회의 사이에서 별도의 공동사용 합의가 성립했다고 인정하기 어렵다는 이유였습니다. 개인 수분양자들이 분양계약을 근거로 가진 사용권과 입주자대표회의가 가진 권한을 구분한 판단입니다. 판결 법원은 분양계약에 공동시설 사용 약정이 포함된 이상, 다른 단지 입주민의 주민공동시설 이용을 방해해서는 안 된다고 판단했습니다. 신축 아파트 분쟁에서는 분양계약서만큼 분양 당시 제공된 자료가 중요할 수 있습니다. 입주자모집공고, 분양 안내책자, 홈페이지 광고, 모델하우스 안내자료, 상담 내용, 별도로 작성한 동의서가 실제 계약 내용을 판단하는 자료로 사용될 수 있습니다. 분양 당시 강조했던 커뮤니티시설이나 부대시설이 입주 후 제공되지 않거나 이용 조건이 달라졌다면 계약 체결 당시 어떤 설명을 받았는지부터 확인할 필요가 있습니다. 분양 당시 들었던 설명과 실제 입주 후 운영방식이 달라 분쟁이 생겼다면 광고자료와 계약서, 안내문, 동의서, 문자나 공문 등을 보관해 두는 편이 좋습니다. 입주가 끝난 뒤 관리주체가 바뀌었다는 이유만으로 분양 당시 약속이 항상 사라지는 것은 아니며, 약속이 분양계약의 내용으로 인정된다면 시설 사용을 요구하는 근거가 될 수 있습니다. 강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다. 법률상담이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락 주시면 성심성의껏 상담해드리겠습니다. |
