안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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생활형 숙박시설은 이름만 보면 주거와 숙박이 함께 가능한 시설처럼 느껴지지만 법적으로는 주택이 아니라 숙박시설입니다. 쉽게 말해 아파트나 오피스텔처럼 일상적인 거주를 전제로 만든 건물이 아니라 관광객이나 단기 체류자를 위한 숙박용 시설에 가깝습니다. 취사시설이 들어가 있고 내부 구조도 일반 주거공간처럼 보이는 경우가 많아서 분양 단계에서는 실거주가 가능할 것처럼 받아들여지기도 합니다. 다만 건축법 체계에서는 어디까지나 숙박업 신고를 전제로 하는 시설로 다뤄집니다. 그래서 외형이 집처럼 보인다고 해도 법적 성격까지 주택으로 바뀌는 것은 아닙니다.

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수분양자 입장에서는 방과 욕실이 있고 취사도 가능하니 사실상 주거용으로 써도 되는 것 아니냐고 생각하기 쉽습니다. 반대로 사업자나 법원은 계약서와 건축물 용도부터 봅니다. 실제 생활형 숙박시설은 주택 수 산정이나 세금 문제에서 일반 주택과 다르게 다뤄질 수 있고 전매나 투자 측면에서 장점처럼 홍보되기도 했습니다.

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문제는 이런 장점만 보고 접근했다가 나중에 실거주 제한 문제가 터지는 경우입니다. 이번 사건도 바로 그 지점에서 시작됐습니다. 원고들은 생활형 숙박시설을 거주 가능한 공간으로 믿고 계약했다고 주장했지만 대법원은 광고 문구만 볼 것이 아니라 계약서와 확인서에 적힌 문언을 함께 봐야 한다고 판단했습니다.

사건 개요

사업자는 생활형 숙박시설을 신축해 분양했습니다. 원고들은 각각 호실을 계약하고 계약금을 지급했습니다. 이후 원고들은 해당 시설을 실제 거주용으로 사용할 수 있다고 생각하고 계약을 체결했다고 주장했습니다. 분양 과정에서 일부 거주 관련 표현이 사용되었고 이를 근거로 착오가 있었다는 입장입니다.

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그래서 원고들은 계약을 취소하고 이미 지급한 계약금을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 법적으로는 ‘착오에 의한 의사표시 취소’가 문제되었습니다. 쉽게 말해 계약을 할 때 중요한 부분을 잘못 알고 있었으니 그 계약 자체를 없던 것으로 돌려달라는 주장입니다.

법원의 판단

하급심은 분양 과정 자체를 중심으로 봤습니다. 상담이나 홍보 과정에서 거주가 가능한 것처럼 받아들여질 여지가 있었고 규제 강화 흐름도 충분히 설명되지 않았다고 판단했습니다. 그래서 수분양자들이 건물의 용도에 대해 잘못 인식했고 그 착오가 계약의 중요한 부분에 해당한다고 봤습니다.

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대법원은 접근 방식을 바꿨습니다. 광고나 상담이 아니라 계약 구조와 문서를 기준으로 판단했습니다. 착오 취소가 인정되려면 두 가지가 필요합니다. 하나는 그 착오가 계약의 중요한 부분에 해당해야 한다는 점입니다. 다른 하나는 그 착오를 일으킨 동기가 상대방에게 표시되어 계약 내용으로 평가될 수 있어야 한다는 점입니다.

여기서 ‘동기의 착오’는 계약을 하게 된 개인적인 이유를 의미합니다. 예를 들어 이 건물을 거주용으로 쓸 수 있다고 생각했다는 이유입니다. 다만 이 이유가 법적으로 보호되려면 단순한 기대를 넘어서야 합니다. 계약 내용으로 인정될 정도로 드러나 있어야 합니다.

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대법원은 이 사건에서 그 기준이 충족되지 않았다고 봤습니다. 분양 홍보물에 ‘거주’라는 표현이 일부 있었던 것은 사실입니다. 그렇지만 동시에 ‘숙박시설’이라는 점과 주택과는 다른 성격이라는 정보도 함께 제공되고 있었습니다. 무엇보다 계약서와 확인서에는 해당 시설이 생활형 숙박시설이고 주거용 사용에 따른 책임은 수분양자가 부담한다는 내용이 분명히 기재되어 있었습니다.

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판결

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대법원은 원심을 파기했습니다.

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결국 주거 가능성에 대한 기대는 법적으로 보호되는 착오로 인정되지 않았습니다.

광고나 상담 내용보다 계약서 문구가 우선합니다. 실제 분쟁에서도 이 부분이 결과를 좌우합니다. 계약서에 용도 제한이 기재되어 있으면 착오 주장은 인정되기 어렵습니다.

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생활형 숙박시설은 외형만 보면 주거시설과 큰 차이가 없어 착각하기 쉽습니다. 하지만 법적 용도는 완전히 다르기에 투자 목적 또는 실거주 목적 모두 계약서 확인이 중요합니다. 동기의 착오는 쉽게 인정되지 않습니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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