안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

​

지역주택조합 사업은 내 집 마련의 대안처럼 소개되는 경우가 많습니다. 초기 분담금이 상대적으로 낮고 일반 분양보다 접근이 쉬워 보인다는 이유로 조합 가입을 선택하는 분들도 적지 않습니다. 다만 사업 구조를 들여다보면 토지 확보 단계부터 각종 인허가 절차까지 넘어야 할 문턱이 많고 그 과정이 길어질수록 조합원들의 부담과 불안은 커질 수밖에 없습니다.

​

이런 불안을 줄이기 위해 일부 조합은 가입 단계에서 분담금 환불을 보장한다는 문구를 내세우거나 이른바 안심보장증서를 교부하기도 합니다. 문제는 이러한 보장 약정이 실제로 법적 효력을 가지는지 그리고 그 약정을 전제로 체결된 조합가입계약은 어떻게 평가되는지입니다. 이 사건은 지역주택조합이 조합원들에게 교부한 안심보장증서의 환불 약정이 조합 내부 절차를 거치지 않았다는 이유로 효력이 부정되고 그 결과 조합가입계약 전체가 무효로 판단된 사례입니다. 조합 가입을 고려하거나 이미 가입한 조합원이라면 끝까지 살펴볼 필요가 있는 판결입니다.

사건 개요

피고는 특정 지역 일대에 아파트를 신축하여 분양하는 사업을 추진하기 위해 설립된 지역주택조합이었고 또 다른 피고는 해당 조합을 대표하는 지위에 있었습니다. 원고들은 이 사건 사업으로 신축될 아파트 각 1세대를 분양받기 위해 조합과 조합가입계약을 체결하였고 계약 체결 시점은 모두 비슷한 시기였습니다. 각 원고는 계약에 따라 동일한 금액의 조합원분담금을 납부하였습니다.

​

조합은 원고들과 조합가입계약을 체결하면서 안심보장증서라는 문서를 함께 교부하였습니다. 해당 증서에는 조합 가입 이후 사업이 무산될 경우 가입 시 납입한 모든 금액을 업무 추진 비용을 포함하여 반환하겠다는 내용이 기재되어 있었고 조합가입계약서보다 효력이 우선한다는 문구도 포함되어 있었습니다. 다만 사업이 정상적으로 진행되는 도중 조합원의 자격 문제나 개인적인 사유로 계약을 해지하는 경우에는 가입계약서 약관에 따르도록 한다는 단서가 붙어 있었습니다.

​

이후 원고들 중 일부는 조합에 대해 가입계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였고 조합 대표자는 이들과 사이에서 계약을 합의해제하기로 하면서 일정 기한까지 조합원분담금을 전액 반환하겠다는 취지의 확인서를 작성해 주었습니다. 그러나 약정된 기한이 지나도록 분담금은 전액 반환되지 않았고 일부 금액만이 여러 차례에 걸쳐 나누어 지급되었습니다. 결국 원고들은 조합과 조합 대표자를 상대로 남은 분담금의 반환을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

법원의 판단

법원은 먼저 조합원분담금의 법적 성격을 살폈습니다. 지역주택조합 사업은 조합원 모집과 분담금 납부를 통해 운영되며 사업 추진을 위한 실질적인 재원 역시 조합원들이 납부한 분담금이라는 점에 주목하였습니다. 이러한 분담금은 특정 개인의 재산이 아니라 조합원 전체가 집합체로 소유하는 재산으로 평가되며 이를 총유물이라고 봅니다.

​

다음으로 법원은 안심보장증서에 기재된 환불보장 약정의 내용을 검토하였습니다. 사업이 진행되지 못할 경우 조합원이 납부한 분담금을 전액 반환하겠다는 약속은 일정한 경우 총유물인 분담금을 처분하겠다는 의미를 가지게 됩니다. 이는 단순한 설명이나 안내를 넘어 조합 재산에 부담을 지우는 행위로 평가되었습니다. 이러한 총유물의 처분이나 이에 준하는 채무 부담 행위는 조합 규약에 따르거나 규약에 정함이 없는 경우 총회의 결의를 거쳐야 합니다.

​

이 사건에서 조합 규약에는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약은 총회의 의결을 거치도록 규정되어 있었음에도 불구하고 환불보장 약정과 관련한 총회 결의는 존재하지 않았습니다. 법원은 이러한 절차를 거치지 않은 환불보장 약정은 효력이 없다고 판단하였습니다.

​

판결

​

환불보장 약정이 무효인 이상 이를 전제로 체결된 조합가입계약 전체도

효력이 없다고 보아야 한다고 결론지었습니다.

​

​

법원은 환불보장 약정의 효력을 부정하는 데서 나아가 조합가입계약 전체의 효력까지 판단하였습니다. 원고들은 조합가입계약을 체결하는 과정에서 안심보장증서를 교부받았고 분담금 반환에 관한 약정은 조합 가입 여부를 결정하는 데 중요한 요소로 작용하였습니다. 조합 역시 조합원 모집 과정에서 이러한 보장 약정을 통해 조합원들의 불안을 낮추려는 목적을 가지고 있었던 것으로 보았습니다.

​

사정을 종합할 때 조합가입계약과 환불보장 약정은 서로 분리된 계약으로 보기 어렵고 하나의 거래 관계로 결합되어 있다고 판단하였습니다. 법원은 조합이 이미 일부 반환한 금액을 제외한 나머지 분담금을 원고들에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하였고 조합 대표자에 대해서도 반환 약정의 범위 내에서 책임을 인정하였습니다.

지역주택조합 분쟁에서 안심보장증서나 환불 보장 문구는 조합원들에게 심리적인 안전장치처럼 인식되는 경우가 많습니다. 이러한 약정이 조합 내부의 정관이나 규약 그리고 총회 결의라는 절차를 거치지 않았다면 오히려 분쟁의 출발점이 될 수 있습니다. 이 사건은 환불을 약속한 문서의 효력을 문제 삼는 데 그치지 않고 그 약정을 핵심 전제로 체결된 조합가입계약 자체를 무효로 본 사례입니다. 조합 가입 단계에서 제시되는 각종 보장 문구는 형식보다 절차와 구조를 함께 살펴볼 필요가 있으며 조합 역시 조합원 모집 과정에서 법적 한계를 넘는 약정을 제시할 경우 사업 전반이 흔들릴 수 있다는 점을 인식해야 합니다.

​

강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

법률상담이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락 주시면 성심성의껏 상담해드리겠습니다.