안녕하십니까, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 

부동산 거래에서 ‘가계약’이라는 표현은 종종 쓰이지만 이에 대해 법적 효력은 모호한 경우가 많습니다. 특히 계약금 일부를 먼저 송금한 후 본계약이 무산되었을 때, 과연 이 돈을 돌려받을 수 있을지에 대한 문제는 쉽게 판단할 수 없습니다. 실무상 ‘가계약금’은 매수자의 의사표시로 간주되기도 하고, 계약 체결 의무를 동반한다고 해석되기도 하지만, 판례는 보다 신중한 해석을 요구합니다.

이번 사건에서는 매매계약서조차 작성되지 않은 상황에서 원고가 계약금 500만 원을 송금한 뒤 계약이 무산된 경우로, 법원은 어떤 판단을 했을까요?

사건 개요

피고가 소유한 부동산 매매를 위해 원고와 중개인을 통해 간접적으로 매매 논의를 진행하던 중 발생했습니다. 매매대금은 총 3억 2,500만 원이었으며, 원고는 계약이 성립되었다고 판단하고 그 일부로 500만 원을 송금했습니다. 그러나 양측 사이에는 매매계약서가 작성되지 않았고, 이후 계약금 지급 방식, 제한물권 상환 등에 대한 입장 차이로 인해 계약이 체결되지 못했습니다.

이후 원고는 본계약이 성립된 것으로 보고 500만 원의 반환과 손해배상을 청구했고, 피고는 오히려 본계약이 체결되었다고 주장하며 가계약금 반환 의무가 없다고 반박했습니다. 양측은 모두 이 500만 원이 계약의 성립을 의미하는지 여부를 두고 법적 다툼에 나선 것입니다.

법원의 판단

법원은 매매계약의 성립을 위해서는 당사자 간 본질적 사항 또는 중요 사항에 관한 의사의 합치가 필요하다고 보았습니다. 특히 이 사건에서는 계약서를 작성하기로 한 구체적인 날짜 협의가 존재했다는 점, 계약서가 작성되지 않았다는 점, 그리고 매매대금 대비 매우 적은 금액인 500만 원만이 오갔다는 점을 들어, 실제 매매계약의 체결로 보기 어렵다고 판단했습니다

부동산 거래에서 일반적으로 계약은 공인중개사가 제공하는 계약서에 서명·날인을 해야 성립하는 것이 거래 관행이며, 문자메시지만으로 본계약이 성립되었다고 보기 어렵다고 덧붙였습니다.

판결

법원은 이 사건의 법률관계를 매매계약이 아닌 매매 교섭에 관한 ‘가계약’으로 보고

원상회복 의무를 인정했습니다.

일정 기간 동안의 교섭 우선권을 부여하고, 교섭에 성실히 임할 의무만 존재하는 수준의 계약이었다는 것입니다.

본계약의 세부 조건에 대한 합의가 이뤄지지 않아 계약이 체결되지 않았다고 하더라도 이를 피고의 채무불이행으로 볼 수는 없으며, 원고가 이미 목적을 상실한 가계약을 해제한 이상 피고는 원고에게 가계약금 500만 원을 반환해야 한다고 판단했습니다.

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가계약과 본계약은 그 법적 효력에서 큰 차이가 있습니다. 실제로 매매계약이 성립되기 위해서는 계약서 작성 등 거래 관행상 필수 절차를 거쳐야 하며, 단순한 문자 교환이나 일부 금액 송금만으로는 법적 구속력이 생기지 않는 경우가 많습니다.

또한 이번 판결에서 주목할 점은, ‘해약금 조항’이 적용되려면 명확한 약정이 존재해야 한다는 점입니다. 본계약 전 단계에서 이뤄진 금전 수수는 반드시 계약의 일부가 아니라는 점을 거래 당사자 모두 인식해야 하며, 실무에서는 가계약의 범위를 신중하게 설정하고 문서화하는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다.

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