안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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생활형 숙박시설 분양을 둘러싼 분쟁은 최근 몇 년 사이 꾸준히 이어지고 있습니다. 분양 당시에는 주거와 투자 어느 쪽으로도 활용할 수 있을 것처럼 설명되지만 시간이 지나 법적 성격과 규제 문제가 드러나는 경우가 있습니다. 특히 실거주 가능 여부를 둘러싼 인식 차이는 분양계약 전반에 대한 신뢰 문제로 이어지고 결국 법정 다툼으로 번지는 사례가 적지 않습니다.

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이러한 분쟁에서 수분양자들이 가장 크게 부담을 느끼는 부분은 이미 납입한 분양대금과 금융기관 대출입니다. 분양계약이 문제 된다는 이유로 계약을 해제하거나 취소하더라도 대출금 상환 의무까지 함께 정리할 수 있는지에 대해서는 막연한 기대가 앞서는 경우가 많습니다.

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분양계약과 대출약정은 체결 경위가 맞물려 있을 뿐 법적으로는 다른 구조를 가질 수 있습니다. 분양계약의 효력 다툼과 별도로 대출계약의 독립성이 인정되는지 여부는 계약서 문구 대출 실행 방식 당사자의 선택 구조 등을 종합해 따져봐야 합니다. 이 사건은 생활형 숙박시설 분양계약이 무효 또는 취소 대상이라는 주장을 전제로 중도금 대출채무 자체의 부존재를 확인해 달라고 청구한 사안으로 분양 분쟁에서 대출 문제가 어떻게 판단되는지를 보여주는 사례입니다.

사건 개요

원고는 시행사와 신탁사 시공사가 관여한 생활형 숙박시설 분양사업에서 특정 호실을 분양받는 계약을 체결하였습니다. 분양계약에 따라 원고는 상당한 분양대금을 부담하게 되었고 중도금 납입을 위해 금융기관과 별도의 대출약정을 체결했습니다. 대출금은 원고가 직접 수령하지 않고 분양대금 납입을 위해 신탁사 명의 계좌로 바로 지급되었습니다.

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이후 원고는 해당 부동산이 법령상 생활형 숙박시설에 해당해 실거주가 불가능하다는 점을 문제 삼았습니다. 원고는 분양계약의 체결 목적이 실거주 또는 이를 전제로 한 활용에 있었는데 그 목적을 달성할 수 없게 되었다고 주장했습니다. 나아가 시행사가 실거주 가능성을 전제로 계약을 체결하게 했고 설명의무를 다하지 않았으며 표시광고 관련 법령을 위반한 불공정한 계약이라고 보았습니다.

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이러한 사정을 이유로 원고는 분양계약에 대해 해제 또는 취소 의사를 표시했습니다. 그리고 분양계약에 기초해 체결된 중도금 대출약정 역시 종된 계약이므로 함께 효력을 상실한다고 주장하며 금융기관을 상대로 대출채무부존재 확인을 구하게 되었습니다.

법원의 판단

법원은 분양계약의 효력에 관한 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 분양계약 체결 당시 시행사가 실거주 가능성을 적극적으로 보장하거나 이를 계약의 전제로 삼았다고 볼 만한 자료가 존재하지 않는다고 판단했습니다. 계약서 어디에도 실거주 가능성이나 이를 보증하는 내용은 확인되지 않았고 준공 시기 역시 예정일로 기재되어 변경 가능성이 명시돼 있었습니다. 준공 지연이나 사후 고지 문제는 계약 체결 당시의 착오나 기망으로 평가할 수 없다고 보았습니다.

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설령 분양계약이 효력을 상실한다고 가정하더라도 중도금 대출약정까지 함께 소급해 무효가 되는지는 별도로 판단해야 한다는 입장을 분명히 했습니다. 여러 계약이 하나의 거래관계에서 체결됐다고 하더라도 당사자 목적 내용 등을 종합해 불가분의 관계에 있는지 개별적으로 살펴야 한다는 기존 대법원 판례 기준을 적용했습니다.

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법원은 분양계약과 대출약정은 계약 당사자가 다르고 목적과 내용도 다르며 대출약정이 분양계약의 부수적 효력으로만 존재한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 분양계약이 특정 금융기관 대출을 강제하지 않았고 수분양자가 선택해 대출약정을 체결한 점도 고려됐습니다. 대출금이 분양대금 계좌로 직접 지급된 사실 역시 원고의 지정에 따른 것이며 이는 법률적으로 원고가 대출금을 수령한 것과 다르지 않다고 보았습니다.

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특히 법원은 원고가 작성해 제출한 확약서 내용을 중요하게 봤습니다. 해당 확약서에는 시행사와의 분쟁 여부와 관계없이 대출약정상의 상환의무를 이행하겠다는 취지가 명시돼 있었고 이를 통해 두 계약의 독립성이 분명히 드러난다고 판단했습니다.

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판결

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법원은 원고의 청구를 모두 받아들이지 않았습니다.

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분양계약이 무효 또는 취소 대상이라는 주장도 인정되지 않았고 설령 분양계약에 문제가 있다고 하더라도 중도금 대출약정의 효력까지 부정할 수는 없다고 결론지었습니다. 이에 따라 원고와 금융기관 사이의 대출채무는 여전히 존재한다고 보았고 대출채무부존재 확인 청구는 기각됐습니다. 소송비용 역시 원고가 부담하도록 판단했습니다.

분양계약과 대출약정은 동일한 거래 흐름에서 체결되더라도 법적으로는 별개의 계약으로 평가될 수 있습니다. 분양계약이 문제 된다는 이유만으로 대출채무까지 자동으로 사라진다고 보기 어렵다는 점, 특히 대출약정 체결 과정에서 작성되는 확약서나 약정 문구는 이후 분쟁에서 결정적인 기준으로 작용할 수 있습니다. 분양계약과 무관하게 상환의무를 부담한다는 내용이 명시돼 있다면 대출계약의 독립성은 더욱 강하게 인정될 수밖에 없습니다. 분양을 둘러싼 분쟁이 예상되는 경우라면 계약 체결 단계에서 금융약정의 구조와 책임 범위를 충분히 검토할 필요가 있습니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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