안녕하세요, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.

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"건물을 여러 채 가지고 있으니 믿어도 되겠네요."

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부동산 계약에서는 생각보다 자주 나오는 말입니다. 건물이 많으면 자산도 많을 것이라고 생각하기 쉽습니다. 임대인이 오랫동안 임대사업을 해왔다면 더욱 안심하는 경우도 있습니다.

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현실은 항상 그렇지 않습니다. 자기 돈은 거의 들이지 않고 전세보증금과 대출만으로 건물을 계속 늘리는 방식도 존재합니다. 새로운 세입자가 들어와야 기존 세입자의 보증금을 돌려줄 수 있는 구조라면 계약이 끝나는 순간 문제가 발생할 수 있습니다.

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이번 판결은 무자본 갭투자를 이어가며 보증금 반환이 어려운 사실을 숨긴 채 전세계약을 체결한 임대인에게 사기죄를 인정한 사례입니다.

사건 개요

피고인은 신용불량 상태에서 자기 자본을 거의 투입하지 않은 채 가족 명의를 이용해 토지를 매입하고 다가구주택을 신축했습니다. 이후 임차인들과 전세계약을 체결해 받은 전세보증금과 금융기관 대출금을 다음 건물을 짓거나 매입하는 자금으로 사용했습니다. 건물을 계속 늘려가며 임대사업을 운영했지만 안정적인 수익이나 충분한 자산을 바탕으로 한 사업은 아니었습니다.

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문제는 전세보증금을 돌려주는 방식이었는데 기존 임차인의 보증금을 반환하기 위해서는 새로운 임차인이 들어와 새로운 전세보증금을 지급해야 하는 구조였습니다. 새로운 계약이 이루어지지 않으면 기존 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려운 상황이었지만 피고인은 계약 과정에서 이런 사정을 알리지 않았습니다. 오히려 계약이 끝나면 전세보증금을 정상적으로 반환할 것처럼 설명하며 임대차계약을 체결했습니다.

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피해자들은 피고인의 설명을 믿고 수천만 원에서 1억 원이 넘는 전세보증금을 지급했습니다. 피고인은 모두 3명의 임차인으로부터 약 2억 5천만 원의 전세보증금을 받았습니다. 수사와 재판 과정에서는 피고인이 새로운 임차인의 보증금으로 기존 보증금을 메우는 이른바 '보증금 돌려막기' 구조를 계속 유지해 왔다는 점이 확인됐습니다. 결국 법원은 계약 당시부터 보증금 반환이 어려운 사정을 숨긴 채 계약을 체결한 행위를 사기 범행으로 판단했습니다.

법원의 판단

법원은 임대차계약에서 가장 중요한 요소 가운데 하나가 임대인의 보증금 반환 능력이라고 봤습니다. 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이라는 사실을 알고 있으면서도 그런 사정을 알리지 않은 채 계약을 체결했다면 임차인을 속인 행위에 해당한다고 판단했습니다.

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법원은 피고인이 자기 자본 없이 무자본 갭투자를 반복했고 새로운 임차인이 계속 들어와야 기존 보증금을 반환할 수 있는 구조를 유지했다는 점도 중요하게 판단했습니다. 안정적인 자금이나 소득이 없는 상태에서 받은 전세보증금을 세금과 공사대금 대출이자 등으로 사용한 만큼 새로운 계약이 이루어지지 않으면 보증금 반환이 사실상 어려운 구조였습니다. 피고인은 이런 내용을 임차인들에게 알리지 않았고 계약 체결 과정에서도 정상적으로 보증금을 반환할 수 있는 것처럼 행동했습니다. 법원은 이런 행위가 임차인을 속여 재산을 교부받은 사기죄에 해당한다고 판단했습니다.

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판결

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법원은 무자본 갭투자와 보증금 돌려막기 구조를 숨긴 채 전세계약을 체결하여

임차인들을 기망한 사기죄를 인정하고 피고인에게 징역 2년 6개월을 선고했습니다.

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이번 사건은 임대인만 처벌받는 것으로 끝나는 문제가 아니었습니다. 임차인은 수년 동안 모은 전세보증금을 돌려받지 못했고 긴 소송과 강제집행 절차를 거쳐야 하는 부담까지 떠안게 됐습니다. 전세사기는 피해가 발생한 뒤 대응하는 것도 중요하지만 계약을 체결하기 전부터 위험 요소를 살펴보는 과정도 중요합니다.

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이미 보증금 반환이 지연되고 있거나 임대인의 자금 사정이 의심되는 경우라면 대응 시기에 따라 결과가 달라질 수 있는 만큼 초기 단계에서 법률적인 검토를 받아보시기를 권해드립니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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법률상담이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락 주시면 성심성의껏 상담해드리겠습니다.